Một góc Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh minh họa: Thanh Vũ/TTXVN) Cùng với giải quyết bài toán “lệch pha” trong các phân khúc nhà ở hiện nay, vấn đề điều hành thị trường bất động sản, trong đó có vấn đề về giá nhà, phát triển hạ tầng đồng bộ cũng đặt ra trong bối cảnh nhiều nơi xuất hiện các "cơn sốt đất" do nhiễu thông tin liên quan đến quy hoạch sân bay, chuyển huyện thành quận...
"Nút thắt" giá nhà
Theo các chuyên gia bất động sản, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người thì không phải ai cũng có thể theo kịp giá nhà gia tăng. Tuy nhiên, về vấn đề mức giá và kéo giá nhà xuống trong điều kiện hiện nay đòi hỏi rất nhiều giải pháp từ nhiều bên.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ trái ngược với hầu hết các lĩnh vực kinh doanh chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, ngành bất động sản tiếp tục ghi nhận những tăng trưởng nhất định, đặc biệt trong số lượng người mua.
“Chúng tôi tự tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam có thể giữ được nhịp tăng ổn định. Bong bóng bất động sản được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát. Hiện nay, các ngân hàng không cho vay nếu thiếu cơ sở và thiếu lý do hợp lý. Giá cả hàng hóa phụ thuộc vào nhu cầu và nhu cầu đang tăng. Sự tăng trưởng này không ở mức nguy hiểm hay mất kiểm soát, mà hoàn toàn trong vùng an toàn," ông Matthew Powell khẳng định.
Theo ông Matthew Powell, ở góc độ giá nhà và giá đất, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người thì không phải ai cũng có thể theo kịp giá nhà gia tăng. Bởi vậy, chúng ta rất cần các chính sách hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận các sản phẩm nhà ở bình dân và dành cho người có thu nhập thấp. Điều ngạc nhiên là có nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân lại không tìm kiếm các sản phẩm cao cấp nên nhiều chủ đầu tư hiện đang quan tâm đến loại hình phát triển nhà ở bình dân, dành cho người có thu nhập thấp.
Trong một đến hai năm vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng sang lĩnh vực này. Điều quan trọng là người mua có thể tiếp cận thị trường một cách hiệu quả, khi đó, ta có một sân chơi thương mại để giá nhà được thúc đẩy bởi nhu cầu mua. Giá nhà và giá đất phụ thuộc vào các tác nhân của thị trường, cung và cầu đều có các chức năng riêng. Vì vậy, không cần thiết phải có cách nào để kéo giá của bất động sản xuống.
Ở bình diện rộng hơn, theo nhiều chuyên gia bất động sản, bên cạnh vấn đề giá nhà, dân số, chúng ta cần phải tính đến các yếu tố quan trọng như nguồn cung nhà ở được đảm bảo, cơ sở vật chất phát triển, hệ thống giao thông thuận lợi, và sự phát triển của thị trường tại các khu vực mới và các tỉnh thành. Điều quan trọng là sự mở cửa thị trường, mở rộng sản phẩm và tiếp cận các khu vực mới. Điều này có thể được thực hiện hóa bằng sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đường bộ và phương tiện công cộng.
[Kiểm soát "sốt ảo" bất động sản: Cần tăng hiệu quả công cụ quy hoạch]
Tại cuộc gặp với lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh mới đây, các doanh nghiệp kiến nghị thành phố cần nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, có định hướng quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp gần hoặc tương đối gần các ga metro tại một số quận, huyện ngoại thành… để tạo điều kiện phát triển nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng yêu cầu của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư…
“Nếu có những chính sách đất đai thỏa đáng thì có thể hạn chế được các hiện tượng tăng trưởng thiếu kiểm soát. Việc quản lý tốt các chính sách đất đai, chính sách về phát triển cơ sở hạ tầng cũng như nguồn cung nhà ở, đặc biệt cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, giữ vai trò trọng tâm. Để có thể điều chỉnh giá nhà thì chúng ta cần có thêm nguồn cung và cách tiếp cận, thay vì cố tình thâu tóm và hạ giá nhà ở, đây là việc rất khó có thể thực hiện," ông Matthew Powell phân tích.
Kéo giá nhà xuống trong điều kiện hiện nay đòi hỏi rất nhiều giải pháp từ nhiều bên. Việc điều hành thị trường bất động sản hoạt động ổn định, bền vững tương tác cùng phát triển với nền kinh tế là nhiệm vụ quan trọng hơn cả. Một khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân tăng, thị trường bất động sản đa dạng về sản phẩm mua, thuê… sẽ đảm bảo cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu.
Vai trò của các chủ đầu tư
Thị trường đang ở giai đoạn phát triển, nhà đầu tư lớn tham gia thị trường đã có kinh nghiệm. Với mỗi vị trí và điều kiện bàn giao, khách mua có thể tính được giá hợp lý là bao nhiêu. Trong năm 2021, một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải rà soát lại tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường.
Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, trong tương lai, sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư lớn tới thị trường Việt Nam, mang tới sự đa dạng trong sản phẩm. Đặc biệt, các nhà đầu tư hiện đang chú ý tới thị trường nhà ở giá rẻ, họ có thể sẽ mang lại sự phát triển cho những khu vực mới, các điểm tiếp cận mới, hệ thống đường xá mới và nhà xưởng mới.
"Việc mở rộng cũng đồng thời đáp ứng được sự phát triển của nhân khẩu học cũng như kinh tế từng địa phương, để các sản phẩm nhà ở có thể được xây dựng theo nhu cầu của người dân về địa điểm họ mong muốn sinh sống và có đủ khả năng chi trả cho sản phẩm ấy," ông Matthew Powell cho biết.
Chia sẻ định hướng phát triển của mình, ông Nguyễn Thanh Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Nam Long Land, chia sẻ mảng phát triển quỹ đất vẫn được công ty chú trọng với việc tìm kiếm các quỹ đất mới phù hợp với việc phát triển các dòng sản phẩm hoặc khu đô thị ở các khu vực kinh tế trọng điểm.
Đồng thời, công ty sẽ đa dạng hóa tăng trưởng với việc triển khai mạnh mẽ mảng khai thác bất động sản thương mại và dịch vụ để tạo nên hệ thống hạ tầng xã hội ngay chính trong các dự án đô thị của mình giúp tăng giá trị cho các sản phẩm của Nam Long, gián tiếp tăng lợi ích cho khách hàng và các nhà đầu tư.
Một dự án nhà ở xã hội. (Ảnh: Thế Duyệt/TTXVN) Để thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng các chủ đầu tư cần xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Dù lợi nhuận thấp nhưng phân khúc này có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, góp phần cùng nhà nước giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư...
Đồng thời, cần phối hợp chặt chẽ để kiểm soát giá nhà, không để tình trạng giá nhà “tăng nóng, tăng ảo” xảy ra trong năm 2021, trên cơ sở xác định “lợi nhuận kỳ vọng” ở mức hợp lý, để chia sẻ hiệu quả đầu tư với khách hàng và cộng đồng xã hội.
Cùng với đó, theo ông Lê Hoàng Châu, các doanh nghiệp bất động sản xem xét đầu tư vào các đề án, chương trình mục tiêu của thành phố như Đề án phát triển thành phố Thủ Đức, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, cũng như các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang di dời tái định cư nhà trên và ven kênh rạch tại Thành phố Hồ Chí Minh./.
