Năm 2026 được dự báo là thời điểm thị trường nhà ở Hà Nội bước vào chu kỳ phát triển ổn định hơn, với xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoại thành ngày càng rõ nét.
Hàng chục nghìn căn hộ và nhà liền thổ dự kiến gia nhập thị trường trong trung hạn, tạo nên mặt bằng cạnh tranh mới về vị trí, tiện ích và giá bán.
Ngoại thành "lên ngôi"
Theo dự báo của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại ô - nơi đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng và đầu tư hạ tầng giao thông.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, năm 2026 sẽ là bước ngoặt quan trọng của thị trường. Từ năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ chuyển mạnh từ giai đoạn tăng trưởng theo chu kỳ sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn.
Các dự án tại khu vực ngoại ô, nếu được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng tốt, sẽ giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung cũng như sức cầu trong những năm tới. Điều này đưa ngoại ô trở thành lựa chọn chủ đạo từ năm 2026.
Cùng theo Cushman & Wakefield, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm không chỉ mang tính ngắn hạn mà phản ánh sự thay đổi cấu trúc của thị trường. Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển tăng cao, trong khi các khu vực ven đô đang được đầu tư mạnh vào hệ thống giao thông và tiện ích đô thị.
"Người mua nhà từ năm 2026 sẽ không còn đặt nặng yếu tố khoảng cách địa lý như trước, mà ưu tiên khả năng kết nối, môi trường sống và chất lượng quy hoạch. Điều này tạo lợi thế rõ rệt cho các đại đô thị tích hợp ở khu vực ngoại thành" - bà Ngọc phân tích.
Các chuyên gia nhận định, năm 2025 chính là thời điểm tạo nền cho chu kỳ mới của năm 2026. Bởi thực tế cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, giảm so với năm 2024 nhưng vẫn ở mức cao so với giai đoạn 2022-2023. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm, với căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung.
Về sức cầu, quý 4/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ. Dù giao dịch giảm so với cùng kỳ năm trước, mức hấp thụ vẫn cao hơn đáng kể so với năm 2023, cho thấy thị trường đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất.
Bà Ngọc nhận xét, đây chính là bước đệm cần thiết cho năm 2026. Việc thị trường chậm lại trong ngắn hạn giúp cả chủ đầu tư lẫn người mua điều chỉnh kỳ vọng. Sang năm 2026, mặt bằng cung-cầu sẽ cân bằng hơn, từ đó tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững thay vì tăng trưởng nóng.
Nhà liền thổ tiếp tục hưởng lợi
Ở phân khúc nhà liền thổ, năm 2025 ghi nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ-mức cao nhất trong vòng 6 năm. Các giao dịch tập trung tại những khu đô thị lớn ở ngoại ô, nơi hội tụ đầy đủ tiện ích và có tiềm năng gia tăng dân cư.
Nhưng trong trung hạn, từ năm 2026 đến 2028, nhà liền thổ tại các khu đô thị vệ tinh vẫn sẽ là phân khúc thu hút nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, theo bà Ngọc, người mua sẽ ngày càng khắt khe hơn, chỉ lựa chọn những dự án có chất lượng phát triển và giá trị sử dụng rõ ràng.
Xu hướng của giai đoạn năm 2026-2028 sẽ cạnh tranh bằng chất lượng. Cushman & Wakefield phân tích, giai đoạn 2026-2028 sẽ chứng kiến sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các dự án quy mô lớn tại khu vực ngoại thành.
Thay vì chạy đua về số lượng, các chủ đầu tư sẽ tập trung vào tiện ích, không gian sống xanh, kết nối giao thông và khả năng gia tăng giá trị dài hạn.
"Thị trường từ năm 2026 trở đi sẽ không dành cho những sản phẩm thiếu khác biệt. Ngoại ô sẽ là tâm điểm, nhưng chỉ những dự án được đầu tư bài bản mới thực sự hưởng lợi từ xu hướng này" - bà Ngọc nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính-Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, năm 2026, xu hướng dịch chuyển nhà ở ra khu vực ngoại ô Hà Nội sẽ diễn ra rõ nét và mang tính dài hạn hơn, thay vì chỉ là phản ứng ngắn hạn trước biến động thị trường.
Năm 2026 có thể xem là thời điểm thị trường nhà ở Hà Nội bước vào giai đoạn tái cấu trúc thực sự. Nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu ở các khu vực ven đô, nơi còn dư địa phát triển đô thị, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và giá nhà phù hợp hơn với thu nhập của số đông người mua.
Ông Đính nhận định, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp và chi phí phát triển dự án tăng cao, việc các chủ đầu tư dịch chuyển ra khu vực ngoại thành là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, điểm khác biệt từ năm 2026 trở đi là thị trường sẽ sàng lọc mạnh mẽ hơn.
"Không phải dự án nào ở ngoại ô cũng có thể hấp thụ tốt. Người mua từ năm 2026 sẽ ưu tiên những khu đô thị có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, khả năng kết nối nhanh với trung tâm và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh. Đây sẽ là yếu tố quyết định sức cầu, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá" - ông Đính phân tích.
Chủ tịch VARS cũng cho rằng sự gia tăng nguồn cung tại các đô thị vệ tinh từ năm 2026 sẽ góp phần điều chỉnh mặt bằng giá theo hướng hợp lý hơn, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.
Nếu hạ tầng tiếp tục được triển khai đúng tiến độ, các khu vực ven đô sẽ trở thành lựa chọn an cư lâu dài thay vì chỉ là điểm đến đầu tư. Đây là sự thay đổi quan trọng trong hành vi người mua nhà giai đoạn năm 2026–2030./.