Chung cư cũ ở Hà Nội. (Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN) Dự thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ có rất nhiều điểm mới, nhất là đề xuất của Bộ Xây dựng về việc người dân được tham gia góp vốn, thậm chí lựa chọn chủ đầu tư để cải tạo chung cư cũ nơi mình đang sinh sống.
Đây là lần đầu tiên cho phép người dân được chọn chủ đầu tư bởi trên thực tế có những khu dùng dằng về vấn đề này cả chục năm và không giải quyết được.
Thậm chí, nhiều hộ dân đang sống trong những chung cư quá cũ, xuống cấp nghiêm trọng cũng mong muốn góp vốn để dự án triển khai nhanh, miễn là chọn được chủ đầu tư đáng tin cậy và có năng lực tốt. Động thái này được kỳ vọng sẽ tạo ra động lực, giúp hài hòa lợi ích các bên để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy trong số gần 1.700 chung cư cũ trên toàn quốc, có rất nhiều khu đang xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa đến tính mạng và tài sản của người dân. Tuy nhiên sau 10 năm chương trình cải tạo và xây mới chung cư cũ được khởi động thì con số thực hiện được cũng chưa thể vượt quá 2%.
Điển hình là Hà Nội dẫn đầu cả nước với con số hơn 1.500 chung cư cũ, tiếp đến là Thành phố Hồ Chí Minh có 530 chung cư cũ. Nhưng đến nay, số chung cũ được xây mới tại Hà Nội chỉ là 14 và Thành phố Hồ Chí Minh là 38.
Theo Bộ Xây dựng, tại các đô thị lớn, nhiều khu nhà chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1990 trở về trước và hầu hết đều nằm trong khu vực trung tâm - nơi có mật độ dân cư cao nên cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Riêng Hà Nội, theo Quy hoạch chung đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, khu vực trung tâm gồm bốn quận nội thành cũ là nơi có nhiều nhà chung cư cũ đang cần phải giảm quy mô dân số từ 1,2 triệu người xuống còn 0,8 triệu người.
Do đó, phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại khu vực này bị hạn chế, không cho phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình, do đó không bảo đảm hiệu quả đầu tư khi triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại.
Theo quy định của Nghị quyết 34 và Nghị định số 71 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì công tác lập quy hoạch cải tạo, xây dựng khu nhà ở cũ phải được tiến hành trước. Ủy ban nhân dân các cấp theo thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập (hoặc điều chỉnh) và phê duyệt quy hoạch chi tiết đối với các khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, sau đó mới lựa chọn chủ đầu tư.
Tuy nhiên, trên thực tế do khó khăn về vốn, công tác điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp. Vì vậy các địa phương chủ yếu thực hiện việc chỉ định chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành điều tra, khảo sát và thực hiện lập quy hoạch khu vực cần cải tạo. Do đó, một số dự án chưa tạo được sự đồng thuận trong việc lựa chọn nhà đầu tư cũng như kế hoạch triển khai thực hiện dự án.
Bên cạnh đó, một số dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đã triển khai, nhưng do chủ đầu tư không bảo đảm năng lực về tài chính cũng như kinh nghiệm về quản lý, thi công... đã khiến dự án bị kéo dài, không bảo đảm tiến độ đã đề ra.
Lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nói riêng đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn. Trong bối cảnh doanh nghiệp phải vay vốn thương mại với thời gian ngắn hạn, việc bồi thường, bố trí tái định cư rất phức tạp với chi phí lớn... khiến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ chưa thu hút được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư./.
