Trước thông tin bắt buộc "các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch" được đề cập trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng soạn thảo đang công khai lấy ý kiến, nhiều chuyên gia cho rằng đây là sự thụt lùi của công tác xây dựng pháp luật. Bởi quy định này sẽ dễ sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản, trong khi môi giới đa phần là cò, đầu nậu.
Không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh
Cụ thể, Điều 60, Mục 2, Chương 7 của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định “các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.” Theo đó, Bộ Xây dựng - cơ quan soạn thảo dự án Luật đưa ra 2 phương án.
Tại phương án 1, cơ quan soạn thảo đề xuất quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Góp ý về quy định trên, một số chuyên gia cho rằng cần phải xem lại nội dung quy định trên. Lý do là quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản đã từng có trong Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thế nhưng đến Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định trên đã bãi bỏ.
[Chuyên gia hiến kế hoàn thiện pháp lý, vực dậy bất động sản nghỉ dưỡng]
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA), sở dĩ cần phải xem lại quy định trên là bởi nội dung không phù hợp và thống nhất với hệ thống pháp luật đồng thời dễ sinh ra đặc, quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản. Quy định trên cũng không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản.
Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam+) Cụ thể, theo quy định về “Quyền của doanh nghiệp” tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 thì chủ đầu tư được tự do kinh doanh ngành, nghề mà luật không cấm; tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng. Như vậy, nếu quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư lại bị tước quyền tự chủ kinh doanh.
Số tiền “khổng lồ” vào túi cò, đầu nậu?
Một khía cạnh khác mà giới chuyên gia bất động sản băn khoăn là quy định “các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” sẽ khiến các sàn giao dịch bất động sản không góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng vẫn được trao “đặc quyền” bán sản phẩm của các dự án.
Trong khi đó, môi giới bất động sản hay sàn giao dịch bất động sản về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ “phục vụ” cho bên bán, bên mua hoặc phục vụ cả 2 và được trả phí. Bản thân người môi giới bất động sản, sàn cũng phải tự chứng minh năng lực, uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư chọn thuê thực hiện dịch vụ.
“Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới. Sàn là kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung ứng dịch vụ mua hàng cho bên mua. Nếu bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn thì sàn, môi giới bất động sản từ vị trí làm thuê lại trở thành ‘ông vua’ của thị trường do được trao cho các quyền và lợi thế có tính đặc quyền, đặc lợi,” ông Châu nói.
Ngoài ra, theo giới chuyên gia bất động sản, hiện nay, phí môi giới tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, trong khi tổng giá trị của thị trường bất động sản rất lớn. Nếu số tiền “khổng lồ” này vào túi đơn vị không bỏ vốn phát triển dự án là bất cập. Chưa kể, quy định trên cũng giúp các sàn giao dịch nắm giữ được lượng lớn thông tin khách hàng, trong khi đây là cơ sở dữ liệu quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Khi đó, người sản xuất hàng hóa, chủ đầu tư dự án bất động sản mà không nắm được khâu bán hàng, sản phẩm ra thị trường thì luôn chịu thua thiệt.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính cũng thừa nhận quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch sẽ khiến quy trình mua bán phức tạp thêm, chủ đầu tư dự án bị “tước” mất quyền chủ động bán hàng. Dù rằng mặt tích cực của việc này là có bên trung gian để chịu trách nhiệm về sản phẩm, phòng chống rửa tiền, nhà nước được quản lý thông tin...
Mặt khác, về môi giới bất sản, kinh nghiệm tại nhiều nước cho thấy môi giới bất động sản phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Còn tại Việt Nam, số sàn môi giới uy tín chưa nhiều. Chất lượng người làm môi giới bất động sản hiện cũng chưa cao, số người được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề còn rất ít, phần lớn hoạt động tự do theo kiểu “cò đất, cò nhà.”
Do vậy, nhiều ý kiến chuyên gia bất động nhận định nếu Luật Kinh doanh bất động sản quy định "giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản" sẽ vấp phải trở ngại lớn khi triển khai luật vào đời sống kinh tế, xã hội.
Hiện Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản đồng thời công khai lấy ý kiến của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và người dân, trước khi trình Quốc hội vào tháng 5/2023. Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2024./.
