Trong khi thị trường mặt bằng bán lẻ ảm đạm thì bất động sản công nghiệp lại đang có nhiều cơ hội phát triển, nhất là khi làm sóng đầu tư nước ngoài đang dịch chuyển về khu vực châu Á, trong đó có Việt Nam.
Nhiều tiềm năng
Theo chuyên gia, do ảnh hưởng của COVID-19, hầu hết các ngành nghề đều chịu thiệt hại. Tuy nhiên, thực tế đang cho thấy một xu hướng đầu tư mới đang dần được hình thành và có thể sẽ bùng nổ trong thời gian sắp tới.
Đó là sự xuất hiện của dòng vốn đầu tư ở trong nước cũng như vốn ngoại đổ vào khu chế xuất và khu công nghiệp. Đây có thể coi là dấu hiệu tích cực cho nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Đại diện Công ty tư vấn bất động sản JLL Việt Nam cho rằng, Việt Nam đã và đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ cả nhà đầu tư và nhà sản xuất đối với sở hữu tài sản công nghiệp trong nửa đầu năm 2020. Tính riêng trong quý 2 năm 2020, một số chủ đầu tư khu công nghiệp đã nâng giá đất đạt mức trung bình 106 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9,7% so với cùng kỳ năm trước.
[Mặt bằng thương mại 'khát" khách thuê trong thời dịch COVID-19]
Ngược lại, giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn ổn định ở mức 3,5-5 USD/m2/tháng, do hợp đồng chỉ ngắn hạn từ 3-5 năm. Tổng diện tích đất cho thuê của khu vực miền Nam đạt mức 25.045 ha vào quý 2 năm 2020. Các khu công nghiệp hiện hữu đang dần được lấp đầy nhanh chóng.
“Với thành công của việc phòng chống dịch COVID-19, nền tảng phát triển công nghiệp mạnh cùng với xu hướng tìm nguồn cung ứng đa dạng đang diễn ra hứa hẹn sẽ giúp đưa Việt Nam lên một tầm cao mới để cạnh tranh với các nước khác”, đại diện Công ty JLL Việt Nam nhận xét.
Dưới góc độ địa phương, Thành phố Hồ Chí Minh là địa bàn có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất đang hoạt động, thu hút đông đảo lao động từ nhiều tỉnh, thành về làm việc. Sản xuất công nghiệp 8 tháng đầu năm 2020 của Thành phố tăng 2,1% so với cùng kỳ năm trước, riêng 4 ngành công nghiệp trọng điểm (cơ khí, điện tử, hóa chất-cao su-nhựa, chế biến lương thực-thực phẩm-đồ uống) tăng 2,5%.
Đáng chú ý, giá trị sản xuất sản phẩm công nghiệp cao của Khu Công nghệ cao đạt hơn 12,685 tỷ USD, tăng gần 16% so với cùng kỳ năm 2019.
Mặc dù số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới giảm so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn có khoảng 26.500 doanh nghiệp được cấp giấy phép, tập trung nhiều nhất vào lĩnh vực bán buôn bán lẻ, sửa chữa ôtô, xe máy và xe có động cơ khác, công nghiệp chế biến, chế tạo. Về đầu tư trực tiếp vốn FDI, 8 tháng đầu năm 2020 Thành phố thu hút được 2,61 tỷ USD, đứng đầu là doanh nghiệp Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Hà Lan, Thái Lan…
Nhu cầu quỹ đất lớn
Theo một số chuyên gia, tháng 8/2020 vừa qua, Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam và EU (EVFTA) đã được phê chuẩn, hứa hẹn mang lại nhiều lợi ích cho Việt Nam, mang lại cho doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam nhiều cơ hội tiếp tục quá trình chuyển đổi từ lĩnh vực sản xuất sang các ngành công nghiệp giá trị cao hơn.
Nhiều cửa hàng trên đường Đồng Khởi có giá thuê mặt bằng khá đắt đỏ đã phải đóng cửa, treo biển cho thuê lại. (Ảnh: Ngọc Hà/TTXVN) Đây cũng là nguyên nhân gia tăng nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tìm kiếm địa điểm tại các khu công nghiệp để đầu tư; trong đó, có nhiều nhóm nhà đầu tư muốn kinh doanh theo quy mô lớn để trở thành chủ đầu tư của cả khu công nghiệp, với nhu cầu tìm những quỹ đất quy mô từ 500-1.000 ha.
Trong khi đó một bộ phận khác là các nhà sản xuất muốn đầu tư mở rộng diện tích nhà xưởng... Bên cạnh các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, các địa bàn vệ tinh cũng đang được các nhà đầu tư chú trọng quan tâm, như Long An, Bình Dương...
Đây đều là những tỉnh, thành phố có vị trí thuận lợi, nguồn lực và nhân công dồi dào, cơ sở hạ tầng và giao thông thuận lợi cho việc vận chuyển, kho bãi lưu trữ và logistics tới các thành phố lớn.
Theo báo cáo của Ban Quản lý các khu chế xuất-khu công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh, tính đến cuối tháng 6/2020, tổng vốn đầu tư thu hút kể cả cấp mới và điều chỉnh đạt gần 303 triệu USD, tăng 29,92% so với cùng kỳ năm 2019.
Hiện Thành phố có 17 khu chế xuất-khu công nghiệp đi vào hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy của các khu chế xuất-khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt hơn 68%. Tuy nhiên, vẫn còn một số diện tích đất trống trong các khu chế xuất-khu công nghiệp do bị chia nhỏ, khó thu hút doanh nghiệp cần quy mô nhà xưởng lớn, nhất là các công ty sản xuất sản phẩm đầu cuối.
Tuy có những thuận lợi về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, dịch vụ logistics, bến bãi, cầu cảng… phát triển hiện đại bậc nhất khu vực phía Nam, lực lượng lao động dồi dào và có chất lượng nhưng lợi thế bất động sản công nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện đang bị cạnh tranh bởi nhiều yếu tố.
Cụ thể, giá thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất của Thành phố cao hơn khu vực xung quanh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu... Hạ tầng thiếu đồng bộ, đi kèm với vấn nạn kẹt xe, ngập nước… cũng phần nào giảm sức hút đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Trước bối cảnh đó, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành đồng loạt cơ chế chính sách hỗ trợ, từ hỗ trợ lãi vay để đầu tư nhà xưởng, công nghệ sản xuất mới trong thời gian 7 năm với mức vốn vay tối đa là 200 tỷ đồng/dự án đến các chương trình kết nối cung cầu sản phẩm giữa doanh nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh với doanh nghiệp đầu cuối, công ty FDI, nhà đầu tư ngoại...
Dẫn chứng cụ thể, bà Lê Nguyễn Duy Oanh, Phó Giám đốc Trung tâm phát triển công nghiệp hỗ trợ Thành phố Hồ Chí Minh cho hay, Trung tâm đang tăng cường kết nối doanh nghiệp FDI đầu tư vào khu chế xuất-khu công nghiệp, khu công nghệ cao của thành phố đáp ứng được nhu cầu quỹ đất sạch, cơ sở hạ tầng thuận lợi...
Đơn cử, vừa qua Trung tâm công nghiệp hỗ trợ (Sở Công Thương), Khu công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh và Công ty Techtronic Industries tổ chức Lễ ký kết MOU - thỏa thuận hợp tác về hỗ trợ và phát triển nhà cung cấp nội địa.
Các doanh nghiệp mong muốn được tham gia vào mạng lưới nhà cung ứng nội địa, nhất là ở Khu Công nghệ cao để phục vụ cho chiến lược phát triển nhà máy tại Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Phương Đông, Phó Giám đốc Sở Công thương Thành phố Hồ Chí Minh, cùng với chính sách hỗ trợ nội lực vốn, thành phố cũng chủ động dành quỹ đất cho doanh nghiệp đầu tư nhà xưởng; trong đó, thành phố đã có kế hoạch thành lập khu công nghiệp mới với quỹ đất dự kiến lên đến gần 300ha để phục vụ cho hoạt động đầu tư, sản xuất công nghiệp trong bối cảnh mới.
Mới đây, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã yêu cầu các sở ngành tiến hành rà soát các khu chế xuất-khu công nghiệp, đặc biệt là các quỹ đất sạch có thể thu hút đầu tư ngay, đặc biệt là các quỹ đất sạch liền kề với các khu đất mà các chủ đầu tư đang hoạt động để khuyến khích mở rộng nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất.
Ủy ban Nhân dân Thành phố cũng kiến nghị các bộ, ngành liên quan hỗ trợ thành phố xây dựng khu công nghiệp ứng dụng công nghệ cao quy mô 381 ha tại xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh; đồng thời kiến nghị Chính phủ cho phép xóa quy hoạch 3 dự án khu công nghiệp (Bàu Đưng quy mô 200ha, Phước Hiệp quy mô 175ha và Xuân Thới Thượng quy mô 300ha).
Trong 3 tháng còn lại của năm 2020, thành phố sẽ chuẩn bị điều kiện về đất đai, cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực để sẵn sàng đón nhận các dòng vốn đầu tư nước ngoài dịch chuyển, tập trung hướng vào các tập đoàn lớn đa quốc gia, công nghệ cao, hiện đại, thân thiện với môi trường.
Thu hút đầu tư có chọn lọc, xúc tiến thu hút đầu tư vào 4 ngành công nghiệp trọng yếu, có hàm lượng kỹ thuật cao, ít thâm dụng lao động.
Dưới góc độ chuyên gia, Tiến sỹ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Công ty Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay việc chọn lựa các nhà đầu tư công nghiệp tại Việt Nam nên tập trung vào những ngành nghề có hàm lượng chất xám cao, giảm bớt thâm dụng lao động.
Cùng với đó cần lưu ý việc xây dựng đội ngũ cán bộ, công nhân viên người bản địa được học tập và tích lũy trình độ tay nghề cao hơn, để phục vụ cho việc phát triển kinh tế chung của đất nước sau này.
“Nếu Việt Nam muốn phát triển lớn mạnh phân khúc bất động sản công nghiệp thì cần chú trọng đến việc phát triển hệ thống giao thông nội đô, kho bãi cho quá trình hậu sản xuất thành phẩm hay nguyên liệu thô," Tiến sỹ Sử Ngọc Khương chia sẻ thêm./.
