Giảm cung và kích cầu, đặc biệt là cầu thực được xem là liều thuốc tốt nhất cho thị trường bất động sản hiện nay. Thêm vào đó, chuyển đổi mục đích nhà ở thương mại sang xây dựng nhà ở xã hội cũng là giải pháp được tính đến.
Vấn đề này được bàn luận sôi nổi tại cuộc đối thoại giữa Bộ trưởng Bộ Xây dựng cùng lãnh đạo Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, các ngân hàng và doanh nghiệp, tổ chức tại Hà Nội, chiều 25/10.
Chuyển mục đích sử dụng
Suốt một thời gian dài qua, thị trường bất động sản phát triển nóng, sụt giảm giá tại tất cả các phân khúc, kèm theo “đóng băng” thanh khoản. Hệ quả này đẩy các doanh nghiệp bất động sản và các ngành sản xuất liên quan vào tình cảnh khó khăn.
Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đã được phê duyệt cũng chỉ rõ sẽ hình thành hai loại hình nhà ở là hàng hóa và phi hàng hóa. Nhà ở hàng hóa sẽ theo quy luật thị trường nhưng nhà ở phi hàng hóa không theo quy luật giá trị mà có sự hỗ trợ của nhà nước. Đây chính là loại hình nhà ở xã hội cần được quan tâm đặc biệt với 8 nhóm đối tượng hỗ trợ.
Muốn phát triển loại hình nhà ở xã hội, cần chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng, hướng các nhà đầu tư tham gia phát triển phân khúc này. Đây cũng chính là phân khúc có nhu cầu lớn nhưng chưa thực sự được đáp ứng trong suốt thời gian qua. Trên thị trường, nguồn cung sản phẩm bất động sản trung và cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở bình cho người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách vẫn rất thiếu.
["Dừng dự án BĐS chưa đền bù, giải phóng mặt bằng"]
Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định việc xây dựng chính sách là dài hạn nhưng vẫn có thể phải có những điều chỉnh để tháo gỡ khó khăn trước mắt. Chuyển đổi loại hình nhà thương mại, chia lại quy mô căn hộ để trở thành nhà ở xã hội cũng là một giải pháp nên được tính đến.
Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện Hà Nội còn 2.400 căn chung cư và 3.480 căn nhà thấp tầng chưa bán. Số lượng tồn đọng này là những chỗ chưa làm nhưng đã thu tiền. Nếu doanh nghiệp tự nguyện chuyển đổi mục đích, cần xem xét nguyện vọng của họ. Các dự án đã giao đất, nếu điều chỉnh chủ yếu sang loại hình nhà ở xã hội, một mũi tên sẽ bắn trúng nhiều đích: người nghèo có nhà, giải thoát nguồn cung và gỡ khó cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, các cơ quan nhà nước sẽ phải xây dựng chính sách bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế.
Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho rằng về nguyên tắc, có thể xem xét điều chỉnh quy mô dự án, tuy nhiên sẽ liên quan đến cơ chế chính sách. Dự án nhà thương mại nếu điều chỉnh sang mục đích nhà ở xã hội phải căn cứ nhu cầu về loại hình nhà ở này của thành phố. Tuy nhiên, việc điều chuyển sẽ dễ hơn nếu mới ở khâu chuẩn bị đầu tư, còn nếu để lên hình hài căn hộ rồi thì sẽ rất khó.
Hà Nội sẽ rà soát lại toàn bộ quỹ nhà ở, nhất là nội đô. Nhiều khu xây dựng tới 10 năm vẫn chưa hoàn chỉnh hạ tầng sẽ được ưu tiên đẩy nhanh. Hiện các đồ án quy hoạch phân khu trong đô thị trung tâm cơ bản đã hoàn thành, quỹ nhà phát triển đô thị có thể công bố công khai, kế hoạch phát triển bất động sản theo quy hoạch sẽ có lộ trình.
Ông Hải cũng đề nghị các chủ đầu tư phải tăng tính hấp dẫn cho dự án bằng cách thiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật-xã hội, tránh trường hợp dân vào ở rồi nhưng vẫn chưa được phục vụ tốt bởi hạ tầng đi sau.
Trước đây, các nhà đầu tư mới quan tâm đến thị trường trung và cao cấp, hướng đến những khách hàng có khả năng về kinh tế nên ồ ạt tung ra thị trường hàng loạt sản phẩm quy mô lớn chứ chưa hướng vào sản phẩm quy mô nhỏ, giá hợp lý - phân khúc có nhu cầu cao nhất. Vì vậy khi van tín dụng khép, sản phẩm bất động sản ế.
Phải tăng cầu thực
Do phát triển không căn cứ theo quy hoạch và kế hoạch mà chủ yếu theo phong trào, tự phát đã đẩy thị trường bất động sản vào thế cung vượt cầu, trung gian đầu cơ phát triển nhanh và mạnh chứ sản phẩm không đến được tận tay người tiêu dùng. Thị trường phải hướng vào nhu cầu thực, người tiêu dùng với nhu cầu cụ thể về phân khúc và loại trừ khâu trung gian, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng yêu cầu. Do đó, thời gian tới, toàn quốc sẽ rà soát lại các dự án bất động sản.
Phó Tổng Giám đốc Vinaconex Đoàn Châu Phong cho rằng ngoài giải pháp điều chỉnh cung cầu phù hợp thì nên kích cầu. Ở phân khúc nhà ở xã hội, cầu vẫn rất cao nhưng do người mua chưa tiếp cận được các ưu đãi về tài chính, vốn vay nên chưa hiện thực hóa được giấc mơ của mình.
Cũng chung mong muốn được nhấc “rào cản,” thuận lợi cho việc điều chỉnh quy mô dự án, ông Phong kiến nghị cơ quan chức năng tạo điều kiện nhưng phải thoáng, nhanh để bắt kịp xu hướng thị trường.
Một vấn đề được doanh nghiệp này phản ánh là cần có chính sách để chống hiện tượng các doanh nghiệp bất động sản bán phá giá lẫn nhau, nhằm bảo vệ những đơn vị làm nghiêm túc và tránh ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng.
Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Nguyễn Văn Sửu khẳng định sẽ tiếp tục phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua nhưng về cơ cấu, cần phải cân nhắc kỹ càng.
Đồng tình với quan điểm nên hạn chế cung và tăng cầu, nhưng ông Sửu cho rằng xây dựng chính sách và điều chỉnh đều có độ trễ. Do đó, trước mắt, việc rà soát, điều chỉnh lại các dự án bất động sản là cần thiết nhưng không thể làm tràn lan mà phải phục thuộc vào vị trí, điều kiện, quy mô của từng dự án.
Trước mắt, thành phố sẽ quyết liệt trong việc đơn giản hóa thủ tục hành chính. Với các dự án bán dưới giá thành, thành phố sẽ truy xét lại việc chủ đầu tư đã nộp đủ các khoản tiền sử dụng đất hay chưa, khách hàng có được mua thật hay không hay chỉ là chủ đầu tư tung tin gấy rối thị trường.
Đồng bộ các giải pháp
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhận định mặc dù Chính phủ đã chỉ đạo thực hiện hiện nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, tuy nhiên, việc cụ thể hóa lại rất lúng túng, chưa đạt kết quả như mong đợi.
Để giải cứu thị trường, cần có sự phối hợp đồng bộ của ngành tài chính và ngân hàng để có cơ chế tài chính hợp lý, dành cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thật sự.
Bộ Xây dựng sẽ chủ động đưa ra các giải pháp tháo gỡ như hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật theo hướng đồng bộ từ trung ương đến địa phương, phù hợp với quy hoạch theo nhu cầu cân đối cung cầu cũng như tốc độ phát triển dân số và mật độ dân cư. Việc phát triển nhà ở cần được kế hoạch hóa dài hạn, trung hạ và thậm chí là theo hàng năm; cùng đó là lập kế hoạch sử dụng đất một cách chi tiết cụ thể.
Trước đây, doanh nghiệp tự phát đi tìm đất, cứ thấy trống là đề xuất xin làm dự án, chứ chưa căn cứ theo tổng thể quy hoạch phát triển đô thị.
Từ thực tế tại Hà Nội, dễ dàng nhận thấy chỗ đất nào đẹp đều đã có nhà đầu tư “xí chỗ." Bởi vậy, thời gian tới, việc tăng cường kiểm soát phải thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương để có quy hoạch bất động sản phù hợp với Nghị định phát triển đô thị.
Việc rà soát sẽ đi đôi với cấu trúc lại các sản phẩm, dự án; tăng cường kiểm soát bằng hệ thống chính sách. Đất đai là tài sản hữu hạn nên sự can thiệp của Nhà nước sẽ góp phần đưa thị trường phát triển đúng hướng. Các doanh nghiệp nên chủ động, bám vào Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia.
Về phía ngân hàng, mặc dù đã có nhiều chương trình ưu đãi lãi suất nhưng cần chú ý tập trung vào đối tượng nhất định - bộ phận có cầu cao nhất trên thị trường. Tùy theo khả năng kinh tế của địa phương, nên tính đến hỗ trợ lãi suất cho đầu tư cho nhà ở xã hội, Bộ trưởng gợi ý./.
Vấn đề này được bàn luận sôi nổi tại cuộc đối thoại giữa Bộ trưởng Bộ Xây dựng cùng lãnh đạo Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, các ngân hàng và doanh nghiệp, tổ chức tại Hà Nội, chiều 25/10.
Chuyển mục đích sử dụng
Suốt một thời gian dài qua, thị trường bất động sản phát triển nóng, sụt giảm giá tại tất cả các phân khúc, kèm theo “đóng băng” thanh khoản. Hệ quả này đẩy các doanh nghiệp bất động sản và các ngành sản xuất liên quan vào tình cảnh khó khăn.
Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đã được phê duyệt cũng chỉ rõ sẽ hình thành hai loại hình nhà ở là hàng hóa và phi hàng hóa. Nhà ở hàng hóa sẽ theo quy luật thị trường nhưng nhà ở phi hàng hóa không theo quy luật giá trị mà có sự hỗ trợ của nhà nước. Đây chính là loại hình nhà ở xã hội cần được quan tâm đặc biệt với 8 nhóm đối tượng hỗ trợ.
Muốn phát triển loại hình nhà ở xã hội, cần chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng, hướng các nhà đầu tư tham gia phát triển phân khúc này. Đây cũng chính là phân khúc có nhu cầu lớn nhưng chưa thực sự được đáp ứng trong suốt thời gian qua. Trên thị trường, nguồn cung sản phẩm bất động sản trung và cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở bình cho người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách vẫn rất thiếu.
["Dừng dự án BĐS chưa đền bù, giải phóng mặt bằng"]
Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định việc xây dựng chính sách là dài hạn nhưng vẫn có thể phải có những điều chỉnh để tháo gỡ khó khăn trước mắt. Chuyển đổi loại hình nhà thương mại, chia lại quy mô căn hộ để trở thành nhà ở xã hội cũng là một giải pháp nên được tính đến.
Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện Hà Nội còn 2.400 căn chung cư và 3.480 căn nhà thấp tầng chưa bán. Số lượng tồn đọng này là những chỗ chưa làm nhưng đã thu tiền. Nếu doanh nghiệp tự nguyện chuyển đổi mục đích, cần xem xét nguyện vọng của họ. Các dự án đã giao đất, nếu điều chỉnh chủ yếu sang loại hình nhà ở xã hội, một mũi tên sẽ bắn trúng nhiều đích: người nghèo có nhà, giải thoát nguồn cung và gỡ khó cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, các cơ quan nhà nước sẽ phải xây dựng chính sách bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế.
Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho rằng về nguyên tắc, có thể xem xét điều chỉnh quy mô dự án, tuy nhiên sẽ liên quan đến cơ chế chính sách. Dự án nhà thương mại nếu điều chỉnh sang mục đích nhà ở xã hội phải căn cứ nhu cầu về loại hình nhà ở này của thành phố. Tuy nhiên, việc điều chuyển sẽ dễ hơn nếu mới ở khâu chuẩn bị đầu tư, còn nếu để lên hình hài căn hộ rồi thì sẽ rất khó.
Hà Nội sẽ rà soát lại toàn bộ quỹ nhà ở, nhất là nội đô. Nhiều khu xây dựng tới 10 năm vẫn chưa hoàn chỉnh hạ tầng sẽ được ưu tiên đẩy nhanh. Hiện các đồ án quy hoạch phân khu trong đô thị trung tâm cơ bản đã hoàn thành, quỹ nhà phát triển đô thị có thể công bố công khai, kế hoạch phát triển bất động sản theo quy hoạch sẽ có lộ trình.
Ông Hải cũng đề nghị các chủ đầu tư phải tăng tính hấp dẫn cho dự án bằng cách thiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật-xã hội, tránh trường hợp dân vào ở rồi nhưng vẫn chưa được phục vụ tốt bởi hạ tầng đi sau.
Trước đây, các nhà đầu tư mới quan tâm đến thị trường trung và cao cấp, hướng đến những khách hàng có khả năng về kinh tế nên ồ ạt tung ra thị trường hàng loạt sản phẩm quy mô lớn chứ chưa hướng vào sản phẩm quy mô nhỏ, giá hợp lý - phân khúc có nhu cầu cao nhất. Vì vậy khi van tín dụng khép, sản phẩm bất động sản ế.
Phải tăng cầu thực
Do phát triển không căn cứ theo quy hoạch và kế hoạch mà chủ yếu theo phong trào, tự phát đã đẩy thị trường bất động sản vào thế cung vượt cầu, trung gian đầu cơ phát triển nhanh và mạnh chứ sản phẩm không đến được tận tay người tiêu dùng. Thị trường phải hướng vào nhu cầu thực, người tiêu dùng với nhu cầu cụ thể về phân khúc và loại trừ khâu trung gian, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng yêu cầu. Do đó, thời gian tới, toàn quốc sẽ rà soát lại các dự án bất động sản.
Phó Tổng Giám đốc Vinaconex Đoàn Châu Phong cho rằng ngoài giải pháp điều chỉnh cung cầu phù hợp thì nên kích cầu. Ở phân khúc nhà ở xã hội, cầu vẫn rất cao nhưng do người mua chưa tiếp cận được các ưu đãi về tài chính, vốn vay nên chưa hiện thực hóa được giấc mơ của mình.
Cũng chung mong muốn được nhấc “rào cản,” thuận lợi cho việc điều chỉnh quy mô dự án, ông Phong kiến nghị cơ quan chức năng tạo điều kiện nhưng phải thoáng, nhanh để bắt kịp xu hướng thị trường.
Một vấn đề được doanh nghiệp này phản ánh là cần có chính sách để chống hiện tượng các doanh nghiệp bất động sản bán phá giá lẫn nhau, nhằm bảo vệ những đơn vị làm nghiêm túc và tránh ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng.
Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Nguyễn Văn Sửu khẳng định sẽ tiếp tục phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua nhưng về cơ cấu, cần phải cân nhắc kỹ càng.
Đồng tình với quan điểm nên hạn chế cung và tăng cầu, nhưng ông Sửu cho rằng xây dựng chính sách và điều chỉnh đều có độ trễ. Do đó, trước mắt, việc rà soát, điều chỉnh lại các dự án bất động sản là cần thiết nhưng không thể làm tràn lan mà phải phục thuộc vào vị trí, điều kiện, quy mô của từng dự án.
Trước mắt, thành phố sẽ quyết liệt trong việc đơn giản hóa thủ tục hành chính. Với các dự án bán dưới giá thành, thành phố sẽ truy xét lại việc chủ đầu tư đã nộp đủ các khoản tiền sử dụng đất hay chưa, khách hàng có được mua thật hay không hay chỉ là chủ đầu tư tung tin gấy rối thị trường.
Đồng bộ các giải pháp
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhận định mặc dù Chính phủ đã chỉ đạo thực hiện hiện nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, tuy nhiên, việc cụ thể hóa lại rất lúng túng, chưa đạt kết quả như mong đợi.
Để giải cứu thị trường, cần có sự phối hợp đồng bộ của ngành tài chính và ngân hàng để có cơ chế tài chính hợp lý, dành cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thật sự.
Bộ Xây dựng sẽ chủ động đưa ra các giải pháp tháo gỡ như hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật theo hướng đồng bộ từ trung ương đến địa phương, phù hợp với quy hoạch theo nhu cầu cân đối cung cầu cũng như tốc độ phát triển dân số và mật độ dân cư. Việc phát triển nhà ở cần được kế hoạch hóa dài hạn, trung hạ và thậm chí là theo hàng năm; cùng đó là lập kế hoạch sử dụng đất một cách chi tiết cụ thể.
Trước đây, doanh nghiệp tự phát đi tìm đất, cứ thấy trống là đề xuất xin làm dự án, chứ chưa căn cứ theo tổng thể quy hoạch phát triển đô thị.
Từ thực tế tại Hà Nội, dễ dàng nhận thấy chỗ đất nào đẹp đều đã có nhà đầu tư “xí chỗ." Bởi vậy, thời gian tới, việc tăng cường kiểm soát phải thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương để có quy hoạch bất động sản phù hợp với Nghị định phát triển đô thị.
Việc rà soát sẽ đi đôi với cấu trúc lại các sản phẩm, dự án; tăng cường kiểm soát bằng hệ thống chính sách. Đất đai là tài sản hữu hạn nên sự can thiệp của Nhà nước sẽ góp phần đưa thị trường phát triển đúng hướng. Các doanh nghiệp nên chủ động, bám vào Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia.
Về phía ngân hàng, mặc dù đã có nhiều chương trình ưu đãi lãi suất nhưng cần chú ý tập trung vào đối tượng nhất định - bộ phận có cầu cao nhất trên thị trường. Tùy theo khả năng kinh tế của địa phương, nên tính đến hỗ trợ lãi suất cho đầu tư cho nhà ở xã hội, Bộ trưởng gợi ý./.
Thu Hằng (TTXVN)
