Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam+) Trong năm 2020, căn hộ trung cấp dự kiến sẽ tiếp tục thống lĩnh thị trường Hà Nội với các sản phẩm mới từ các khu đô thị. Nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang dự kiến cũng hình thành tại các khu vực phát triển hiện nay, nhất là ở các quận ngoại thành.
Thông tin dự báo trên vừa được Tập đoàn bất động sản CBRE Việt Nam đưa ra tại buổi công bố tiêu điểm thị trường bất động sản năm 2019 và triển vọng năm 2020 tại thành phố Hà Nội, diễn ra ngày 7/1.
Tiếp tục duy trì lượng nguồn cung mới
Theo CBRE Việt Nam, trong năm 2019, thị trường chung cư để bán ở Hà Nội tiếp tục duy trì lượng nguồn cung mới cao với khoảng 36.000 căn mở bán. Trung bình giai đoạn 2015-2019, mỗi năm thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 35.000 căn mở bán mới, cao hơn hai lần so với con số tung bình giai đoạn 2010-2014 là 8.400 căn.
Phân khúc chung cư trung cấp cũng liên tục mở rộng từ năm 2014. Tỷ trọng của phân khúc này trong tổng nguồn cung mở bán đã đạt 80% trong năm 2019.
Về nhu cầu, ước tính có trên 29.000 căn bán được trong năm 2019, cao hơn 1% so với năm 2018. Doanh số bán hàng khả quan được ghi nhận ở các dự án gần cơ sở hạ tầng tương lai như đường vành đai 2 trên cao hoặc các dự án ở khu vực thuận tiện, tiếp cận dễ dàng.
Trong đó, nguồn cầu từ người mua nước ngoài là một trong những động lực giúp cho hoạt động bán hàng khả quan tại Hà Nội, đặc biệt là các dự án có vị trí tốt ở khu vực phía Tây và khu vực Hồ Tây.
[Bộ Xây dựng: Tình trạng tăng giá đất nền vẫn có thể xảy ra]
Giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm quý 4 được ghi nhận ở mức 1.370 USD/m2, tăng 5% theo năm. Giá sơ cấp ghi nhận tăng ở tất cả các phân khúc. Đáng chú ý, dự án từ các khu đô thị với tiện ích đồng bộ và cơ sở hạ tầng hoàn thiện có giá bán cao hơn giá trung bình hiện tại ở cùng khu vực, khiến cho một số khu vực như Gia Lâm, Long Biên hay Hà Đông đạt ngưỡng giá mới.
“Trong năm 2020, các sản phẩm trung cấp dự kiến sẽ tiếp tục thống lĩnh thị trường với các sản phẩm mới từ các khu đô thị. Do vậy, với quy mô của các dự án này, việc phân kỳ hợp lý, cải tiến về sản phẩm và chiến dịch marketing hiệu quả là các yếu tố quan trọng để tạo nên sự khác biệt và cạnh tranh,” CBRE Việt Nam nhận định.
Đối với hạng mục nhà ở liền với đất, CBRE Việt Nam cho biết năm 2019 ghi nhận tổng cộng 4.200 căn mở bán mới, đạt mức tăng ấn tượng 82% theo năm. Doanh số bán hàng khả quan tiếp tục cho thấy các sản phẩm biệt thự, nhà phố được thị trường đón nhận tích cực với 3.853 căn được bán trong năm 2019, tăng 47%.
Về hoạt động thị trường, trong quý 4 năm 2019, giá biệt thự trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 4.248 USD/m2 (bao gồm giá đất và chi phí xây dựng). Giá bán ghi nhận mức tăng 2,2% so với quý trước và 11,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam+) Thị trường mở rộng ở các quận ngoại thành
Dự báo của CBRE Việt Nam cho thấy năm 2020 thị trường nhà ở gắn liền với đất sẽ mở rộng hơn nữa tới các quận ngoại thành. Do vậy, Hà Nội dự kiến sẽ chào đón lượng nguồn cung tương đối dồi dào. Cùng với đó là sự hình thành các cụm dân cư mới ra xa hơn tại các khu vực phía Tây và Bắc thành phố, đến từ các chủ đầu tư trong và ngoài nước.
“Vượt ra khỏi ranh giới của thành phố, chúng tôi đang quan sát sự chuyển đổi của thị trường bất động sản tại các tỉnh xung quanh với cơ sở hạ tầng liên tỉnh được cải thiện, bao gồm việc hoàn thành các đường cao tốc cũng như việc thành lập các trung tâm công nghiệp lớn,” báo cáo của CBRE Việt Nam nhấn mạnh.
Mặc dù vậy, CBRE Việt Nam cũng lưu ý, thị trường nhà ở gắn liền với đất kỳ vọng các tổ hợp dự án đồng bộ hơn ở các khu vực xung quanh, cùng với sự phân tích kỹ lưỡng nguồn cầu của các chủ đầu tư để tránh hình thành các khu đô thị “ma” trong tương lai.
Đối với hạng mục văn phòng cho thuê, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, năm 2019 đánh dấu ba năm tăng trưởng tích cực liên tiếp ở Hà Nội. Theo đó, có tổng cộng 7 dự án mới đi vào hoạt động, khiến tổng nguồn cung tăng 7% theo năm.
Các dự án mới mở gần đây trong quý 4 như Peakview Tower hay Coninco Tower đã đạt tỷ lệ lấp đầy 8% vào thời điểm kết thúc năm 2019.
Với hoạt động tích cực của dự án mới, diện tích văn phòng trống tại Hà Nội giảm xuống mức 120.000m2, tương đương 8,7% - mức thấp nhất kể từ năm 2011. Trong khi, giá thuê trung bình tiếp tục cho thấy xu hướng tăng trong năm 2019.
Trong năm 2020, tăng trưởng giá thuê văn phòng được kỳ vọng ổn định ở mức 2-3% cho cả hai phân hạng A và B. Riêng phân khúc hạng A, với việc tòa Capital Place - tòa nhà văn phòng lớn thứ hai Hà Nội kỳ vọng đi vào hoạt động, tỷ lệ trống của hạng A dự kiến tăng lên đến khoảng 17% vào cuối năm 2020, từ mức 9,3%.
Trong khi đó, tỷ lệ trống của hạng B dự kiến giảm xuống 8% do nguồn cung vừa phải và nhu cầu cao cho hạng văn phòng này.
[Sau “sóng” condotel, dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán “tuột dốc"]
Về mặt bằng bán lẻ, trong quý 4/2019, dự án Aeon Mall Hà Đông hoàn tất đã cung cấp thêm 74.000m2 diện tích thực thuê (NLA) vào thị trường bán lẻ Hà Nội. Với việc khai trương Aeon Maill Hà Đông, tổng nguồn cung mới đạt 140.000m2 NLA, cao nhất kể từ năm 2013. Nhờ đó, đến cuối năm 2019, tổng nguồn cung thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội cũng vợt mốc 1.000m2.
Theo CBRE Việt Nam, trong năm 2020, năm dự án bán lẻ mới dự kiến sẽ mở cửa, cung cấp thêm cho thị trường 156.000m2. Do vậy, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các công ty bán lẻ và các chủ đầu tư./.
