Bat dong san dau nam am dam, san giao dich ‘rai quan’ kiem nguon hang hinh anh 1Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam+)

Trái ngược với trào lưu “đánh bắt xa bờ” theo hướng “Nam tiến” của các nhà đầu tư, thời gian gần đây, thị trường bất động sản lại dịch chuyển theo hướng “Bắc tiến.” Thực tế này cho thấy bất động sản phía Bắc đang ngày càng “sốt” với nhiều khu vực tiềm năng, đặc biệt là phân khúc đất nền ở các tỉnh giáp ranh Hà Nội.

Tuy nhiên, từ sau kỳ nghỉ Tết dài ngày đến nay, thị trường bất động sản vẫn khá ảm đạm. Thay vì mở rộng đầu tư dẫn tới “thừa cung, thiếu cầu” như trước, các doanh nghiệp địa ốc, sàn môi giới lại phải “rải quân” tìm kiếm nguồn hàng mới để bán.

“Rải quân” đi tìm “hàng”

Ghi nhận của phóng viên Báo Điện tử VietnamPlus cho thấy, ngay sau dịp nghỉ Tết dài ngày, thay vì tổ chức đi du Xuân, xin lộc theo quan niệm “Tháng Giêng là tháng ăn chơi,” nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản, siêu thị kinh doanh đã phải “rải quân” đi tìm kiếm nguồn hàng mới để bán, duy trì lợi nhuận kinh doanh.

Với tinh thần “có cầu ắt có cung,” trong khi nhiều dự án còn “dậm chân tại chỗ,” chưa thi công trở lại khiến nguồn hàng khan hiếm, thì nhân viên kinh doanh của nhiều công ty-sàn bất động sản, siêu thị kinh doanh nhà ở đã chủ động “điều quân” đi tìm nguồn cung, đồng thời xây dựng kế hoạch tiếp cận khách hàng.

Thay vì đến văn phòng, sàn giao dịch khai Xuân làm việc theo phong cách truyền thống, các môi giới bất động sản có rất nhiều cách tiếp cận khách hàng qua các nội dung quảng cáo trên mạng xã hội, thư chúc Tết, mừng sinh nhật, thậm chí hẹn khách đi càphê, tặng quà với các thông tin dự án được lồng ghép một cách khéo léo.

Chia sẻ từ góc độ bán hàng, Nguyễn Thị Hoa-Trưởng phòng kinh doanh Siêu thị S4-Hệ thống siêu thị dự án của Cenland thuộc Tập đoàn Cengroup cho biết: Những năm gần đây, khách hàng thường có xu hướng bán hàng sớm hơn vì digital marketing đã phát triển mạnh. Nhưng năm nay, do nguồn hàng khan hiếm, ít dự án mới ở nội đô Hà Nội được xây dựng nên việc bán hàng gặp rất nhiều khó khăn.

Dù vậy, bằng kinh nghiệm và kỹ năng “chăm sóc” khách hàng qua mạng xã hội facebook, zalo, từ sau dịp nghỉ Tết đến nay, riêng cá nhân Hoa cũng đã bán được 4 đơn hàng.

“Nếu tính từ sau Tết đến nay, với mức độ giao dịch như vậy, em nghĩ mình cũng không bị ảnh hưởng nhiều bởi thị trường. Nhưng với những sale mới, còn ít kinh nghiệm về truyền thông, kỹ năng bán hàng thì chắc chắn sẽ rất khó khăn,” Hoa nói.

Theo kinh nghiệm của Hoa, để bán được “hàng” trước tiên phải phụ thuộc vào kỹ năng tư vấn, cùng với kiến thức về thị trường, dự án; đồng thời giải quyết cho khách về các vần đề vị trí, giá cả, ngân hàng, tiến độ của chủ đầu tư, cũng như tạo được niềm tin cho khách hàng.

Bat dong san dau nam am dam, san giao dich ‘rai quan’ kiem nguon hang hinh anh 2Ngay từ sau dịp nghỉ Tết dài ngày, nhiều siêu thị bất động sản đã chủ động tìm nguồn cung, đồng thời xây dựng kế hoạch tiếp cận khách hàng. (Ảnh: CTV/Vietnam+)

“Nhu cầu luôn có nhưng luôn thiếu cung”

Chia sẻ từ góc độ nhà phân phối bất động sản, ông Nguyễn Trọng Lưu, Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Bất động sản châu Âu, cho biết từ sau dịp nghỉ Tết đến nay, thị trường bất động sản tương đối ảm đạm. Lý do là người dân, khách hàng vẫn còn quan niệm “Tháng Giêng là tháng ăn chơi,” đi lễ cầu may. Phần nữa là, nguồn hàng tương đối khan hiếm, sản phẩm bán ra ít hơn so với mọi năm.

Tuy nhiên, một số phân khúc nghỉ dưỡng vẫn phát triển tương đối ổn định, như các dự án nghỉ dưỡng ở các tỉnh vùng ven Hà Nội, hay Grand World Phú Quốc.

“Nắm bắt tâm lý của khách hàng, thời điểm các công ty, sàn giao dịch bất động sản cũng cho nhân viên đi duc lịch, tiện thể dẫn khách đi xem dự án luôn. Dịp này tâm lý thoải mãi nên khách ‘chốt’ hàng cũng tương đối nhiều,” ông Lưu nhấn mạnh.

Theo ông Lưu, đánh giá trên bình diện chung, về cơ bản, phân khúc dự án nghỉ dưỡng từ đầu năm đến nay có dấu hiệu tốt lên, còn các phân khúc chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp thì dường như rất ít, thậm chí không có giao dịch. Kể cả các dự án của Vingroup cũng phân phối rất chậm so với những năm trước.

“Riêng phân khúc hạng trung và nhà giá rẻ thì đó là phần lõi của thị trường, và dường như lúc nào cũng có giao dịch ra vào thường xuyên. Thực tế nhiều năm cho thấy, bất kể thị trường có ảm đạm hay không ảm đạm, thì phân khúc này vẫn thu hút khách hàng vì nhu cầu nhà ở của người Việt rất cao,” ông Lưu chia sẻ.

[Thị trường bất động sản năm 2019: Nhiều ‘gam màu sáng’]

Trái ngược với miền Bắc, khu vực miền Nam, như Thành phố Hồ Chí Minh, thì từ sau Tết đến nay, các dự án bất động sản dường như nằm im, rất ít dự án có thể mở bán được, do liên quan đến việc cấp phép, giấy phép của các chủ đầu tư. Vì thế, trong năm nay, thị trường bất động sản ở khu vực này sẽ tương đối khan hàng.

Đó cũng là lý do mà các nhà đầu tư trước đây thường lựa chọn xu hướng “Nam tiến” nhưng hiện nay lại dịch chuyển theo hướng “Bắc tiến.” Theo đó, các nhà đầu tư thường đi tìm các khu vực vệ tinh, hoặc khu vực vùng ven để đầu tư. Tuy nhiên, việc đầu tư này cũng chỉ tập trung ở các vị trí “sốt” mà họ biết trước quy hoạch.

“Riêng khu vực Hà Nội, trước đây, một số chủ đầu tư tập trung vào các dự án với mức giá căn hộ dưới 3 tỷ như Mường Thanh, hay Intracom… nhưng bây giờ các chủ đầu tư hầu như cũng không đầu tư, ra thêm dự án nữa. Vì thế, thị trường đang khan hàng đối với phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng này. Còn với phân khúc trên 3 tỷ đồng thì nguồn cung đang nhiều, nhưng nhu cầu lại rất ít,” ông Lưu nói thêm.

Có chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch-Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, tình hình bất động sản 2 tháng đầu năm 2019 chưa có gì đột biến. Nhìn chung, thị trường bất động sản trên cả nước vẫn ảm đạm, khan hiếm nguồn hàng, đặc biệt là khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.

Bat dong san dau nam am dam, san giao dich ‘rai quan’ kiem nguon hang hinh anh 3Thị trường bất động sản 2 tháng đầu năm 2019 được đánh giá là khá ảm đạm, khan hiếm nguồn hàng. (Ảnh: CTV/Vietnam+)

Vùng ven “màu mỡ” nhưng ít khách

Ông Đính cũng cho biết, trong bối cảnh nội thành đang khan hiếm nguồn hàng để bán, một số chủ đầu tư đã “đổi hướng” chuyển sang kinh doanh thị trường nhà đất ở các vùng ven, các huyện chuẩn bị lên quận. Tuy nhiên, việc đầu tư này cũng chỉ ngắn hạn, còn “thị trường tiêu thụ thật” của người tiêu dùng cũng chưa nhiều.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản ở Hà Nội vẫn tương đối ổn định, vì vẫn còn những dự án mới được duyệt. Riêng Thành phố Hồ Chí Minh thì vừa rồi có trục trặc về mặt chính quyền phê duyệt hồ sơ bị treo lại nhiều, tuy nhiên, việc này chắc chắn Chính phủ sẽ phải có phương án tháo gỡ, và đến khoảng giữa năm cũng sẽ có nguồn hàng mới.

“Khi hàng mới ra, tôi nghĩ thị trường bất động sản ở đây cũng sẽ tạo giao dịch tốt, đặc biệt là phân khúc trung cấp đang được chú ý nhiều,” ông Đính nói.

[Tiềm năng phát triển bất động sản du lịch ven đô Hà Nội]

Riêng khu vực Hà Nội, theo ông Đính, phân khúc trung cấp chiếm lĩnh nhiều hơn. Tuy nhiên, các dự án trung cấp, giá rẻ hiện nay thì thường đẩy ra ở xa, như ngoài vành đai 3, hay những dự án vùng ven như Thanh Hà…

“Có thể nói vùng ven là những nơi ‘màu mỡ’ mà các nhà đầu tư đang hướng tới, nhưng vì ở xa nên thực ra nhịp bán cũng không tốt lắm, và cũng không phù hợp nhiều với người tiêu dùng vì hạ tầng, dịch vụ, chất lượng sống thấp, thiếu trường trạm, cơ sở, đường xã kết nối kém nên nhiều người cũng không hào hứng,” ông Đính khẳng định phân khúc này hiện nay nhu cầu cao nhưng giao dịch lại kém.

Thay đổi hướng kinh doanh “mua đi bán lại”

Trước thực trạng khan hiếm nguồn cung đối với các phân khúc hạng trung và nhà giá rẻ, dư thừa phân khúc chung cư cao cấp, hạng sang, gần đây, một số sàn bất động sản đã thay đổi định hướng kinh doanh theo mô hình đại lý ủy quyền. Tức là sàn giao dịch không bán dự án mới, mà chuyển sang gom hàng lẻ “mua đi, bán lại” của khách hàng tại các dự án đã được đưa vào sử dụng.

Chỉ tính riêng các dự án Vinhomes, hiện nay trên thị trường có khoảng hơn 250.000 căn hộ, trong đó có hơn 39.000 căn đang được giao dịch mua đi bán lại. Tổng giá trị thị trường thứ cấp này khoảng 71.000 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Trọng Lưu, Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Bất động sản châu Âu, đại lý ủy quyền là mô hình diễn biến tự nhiên theo xu hướng thị trường. Như ở nước ngoài, người bán nhà rất ít khi gặp gỡ khách hàng, mà dùng công nghệ 3D cùng với một webside cung cấp đủ thông tin trên đó. Người mua chỉ cần kích vào xem và cảm nhận thực tế căn hộ, dự án.

Để bán hàng được theo phương thức này, bắt buộc người ta phải ký hợp đồng ủy quyền với chủ đầu tư, để đa dạng nguồn hàng trên website. Tuy nhiên, theo ông Lưu, rào cản của mô hình này ở Việt Nam hiện nay là chưa thực sự chuyên nghiệp, và còn những thách thức nhất định.

“Hầu hết mới chỉ tập trung vào từng dự án riêng lẻ nên vẫn chưa tạo được ‘sóng’ bất động sản,” ông Lưu nói../.

Bat dong san dau nam am dam, san giao dich ‘rai quan’ kiem nguon hang hinh anh 4Một số sàn bất động sản đã thay đổi phương thức kinh doanh theo hướng mua đi bán lại. (Ảnh: CTV/Vietnam+)
Hùng Võ (Vietnam+)