Sau hơn 1 năm thực hiện Quyết định số 4520/QĐ-UBND ngày 29/9/2011 của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Đề án dịch vụ nhà chung cư và ban hành giá trần dịch vụ nhà chung cư, công tác quản lý giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố đã thực sự được người dân quan tâm, kiểm tra và giám sát trên cơ sở những hướng dẫn hiện hành.
Tuy nhiên, qua tổng hợp ý kiến của trên 2.000 hộ dân, 330 chủ đầu tư, 16 đại diện các hộ dân, 7 Ủy ban Nhân dân các quận, huyện và trực tiếp giải quyết tranh chấp tại 6 dự án, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết trong quá trình triển khai thực hiện Quyết định này đã phát hiện một số bất cập, tồn tại trong việc đầu tư, quản lý, khai thác nhà chung cư liên quan đến phương án tính giá dịch vụ cũng như các khoản thu được từ các phần kinh doanh trong tòa nhà.
Thiếu công khai, minh bạch về giá dịch vụ
Đây là vấn đề gây bức xúc nhất trong cư dân đang sinh sống tại các khu chung cư suốt thời gian qua và đã nảy sinh nhiều tranh cãi, khiếu kiện phức tạp, chưa được giải quyết dứt điểm. Điển hình là tại các khu nhà cao cấp như Keangnam, Ciputra, The Manor, Golden Westlake ...
Lý giải điều này, ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng Phòng quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết thực tế khi đưa vào sử dụng, nhiều chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố vẫn chưa công khai, minh bạch trong việc quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.
Cụ thể như diện tích thuộc sở hữu chung do chủ đầu tư quản lý, kinh doanh chưa được hạch toán công khai, chi phí chưa được bù trừ vào giá dịch vụ; các doanh thu phát sinh từ các hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ cho tòa nhà chưa minh bạch; nhiều dự án bàn giao khai thác đã lâu nhưng trong quá trình đầu tư còn thiếu nhiều thủ tục nên đến nay vẫn chưa hoàn thành được việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân.
Điều đáng nói là hợp đồng mua bán căn hộ và thỏa thuận sử dụng các dịch vụ giữa người dân và chủ đầu tư hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ là loại hợp đồng dân sự. Nhưng trong quá trình thực hiện, nhiều chủ đầu tư và người dân chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình theo quy định của Luật dân sự.
Đặc biệt khi xảy ra tranh chấp, các bên liên quan có xu hướng gửi đơn kiện hoặc khiếu nại lên các cấp chính quyền mà không lựa chọn việc xử lý tranh chấp theo đúng điều khoản hợp đồng mà các bên đã ký kết.
[Sớm khắc phục tồn tại trong quản lý nhà chung cư]
Mặt khác, các loại dịch vụ nhà chung cư trên thực tế rất đa dạng về chất lượng và giá dịch vụ phụ thuộc vào đặc điểm riêng của từng tòa nhà, khu đô thị, các khoản thu được từ kinh doanh diện tích sở hữu chung.
Do vậy, việc xây dựng mức giá trần giá dịch vụ nhà chung cư để ban hành áp dụng đối với mỗi nhà chung cư là rất khó khăn. Việc xây dựng mức giá trần để áp dụng dẫn đến việc nhiều bên cố tình hiểu đây là mức cao nhất được thu mà không tính đến yếu tố tần suất, loại dịch vụ khác với nội dung quy định tại Quyết định 4520/QĐ-UBND.
Một trong những tồn tại nữa là hiện nay đa số các nhà chung cư chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư và bầu ban quản trị tòa nhà dẫn đến khó khăn trong việc thương thảo thỏa thuận với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành về giá và chất lượng dịch vụ và thường bị phía chủ đầu tư áp đặt giá...
Quy định chồng chéo, không phù hợp với thực tiễn
Theo phân tích của Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn, một số văn bản pháp lý khi ban hành thiếu các hướng dẫn cụ thể, thiếu các cơ sở pháp lý trong khi giải quyết tranh chấp; trong khi đó, các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư còn thiếu, chồng chéo và nhiều nội dung bất cập, không phù hợp với thực tiễn.
Đơn cử như Khoản 4, Điều 50 - Nghị định 71 quy định dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích, nhưng hiện nay nội dung này chưa có hướng dẫn cụ thể.
Tuy nhiên, nếu coi là đơn vị dịch vụ công ích thì khi doanh nghiệp cung ứng dịch vụ bị lỗ do biến động giá thì có được bù lỗ hoặc hỗ trợ chính sách về thuế, nghĩa vụ tài chính không? Hay tại Khoản 5, Điều 50 - Nghị định 71, các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả chi phí trông giữ xe ôtô không được cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Ông Tuấn cho rằng quy định này chưa phù hợp với thực tiễn, bởi lý do không thể quy định hết các chi phí dịch vụ do tính chất của dịch vụ rất đa dạng, đồng thời định giá của sản phẩm định tính là rất khó khăn. Nếu quy định không cao hơn mức giá do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định thì việc xác định giá trần để khống chế quan hệ dân sự trong cung cấp dịch vụ là không khả thi.
Mặt khác, Ủy ban Nhân dân thành phố quy định mức phí trông giữ xe ôtô, không quy định mức phí dịch vụ, nếu hiểu theo phí dịch vụ như hiện nay thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, do chi phí đầu tư chỗ trông giữ xe là rất lớn dẫn đến giá trông giữ cao...
Cũng theo phân tích của Sở Xây dựng Hà Nội, phạm vi điều chỉnh quy định tại Điều 1 - Thông tư 37 là quá rộng; chưa có sự thống nhất về khái niệm giá trần và khung giá trong các văn bản, vì khái niệm khung giá chỉ phù hợp với Thông tư 37, nhưng chưa phù hợp với các quy định hiện hành khác.
Để sớm khắc phục những bất cập trên, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất, kiến nghị điều chỉnh một số chính sách và các quy định liên quan cho phù hợp với thực tiễn; đồng thời kiến nghị Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn cụ thể để tránh phát sinh mâu thuẫn.
Về giải quyết tranh chấp trong mối quan hệ giữa các bên, Sở Xây dựng cho rằng trường hợp chậm bàn giao hạ tầng thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải bỏ toàn bộ chi phí liên quan đến hạ tầng ngoài nhà và không được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư.
Đối với trường hợp chậm bàn giao do các nguyên nhân khách quan thì thành phố nên xem xét để sử dụng ngân sách địa phương hỗ trợ các chi phí này.
Sở Xây dựng cũng kiến nghị chủ đầu tư khi đã bàn giao căn hộ cho khách hàng phải đảm bảo cung cấp đầy đủ điện, nước sạch đến từng hộ dân. Trường hợp có chênh lệch giữa giá sản xuất kinh doanh và giá sinh hoạt của các hộ dân theo quy định hiện hành thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bù phần chênh lệch này.
Không can thiệp sâu vào việc xác định giá dịch vụ
Ông Nguyễn Quốc Tuấn cho biết thực hiện chỉ đạo của Ủy ban Nhân dân thành phố về việc xây dựng và ban hành giá dịch vụ nhà chung mới để thay thế bảng giá dịch vụ nhà chung cư đã ban hành tại Quyết định số 4520, Sở Xây dựng đã chủ động xây dựng được 4 phương án và đang lấy ý kiến đóng góp của các Sở, ngành liên quan trước khi trình Ủy ban Nhân dân thành phố ban hành, áp dụng trong quý II.
Theo phương án 1, Sở Xây dựng đề xuất thành phố công bố khung giá đồng thời kèm theo phụ lục về các mức giá khác nhau gắn với tần suất, chất lượng, của một số loại nhà chung cư đã khảo sát.
Phương án 2 dự kiến là chỉ công bố các mức giá dịch vụ nhà chung cư phổ biến để các tổ chức, cá nhân liên quan biết tham khảo. Trường hợp có tranh chấp xảy ra, Ủy ban Nhân dân quận, huyện sẽ quyết định áp dụng mức giá tương ứng hoặc gần sát với tòa nhà có dịch vụ được mô tả.
Phương án cuối cùng mà Sở Xây dựng đưa ra là điều chỉnh theo giá tại thời điểm hiện tại, giữ nguyên những nội dung cơ bản của Quyết định 4520 của Ủy ban Nhân dân thành phố nhưng điều chỉnh các mức giá cho phù hợp với kết quả khảo sát và hao phí nhân công, máy, nguyên vật liệu tại thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, phương án này sẽ không khắc phục được các vướng mắc đã phát sinh.
Cả ba phương án nêu trên đều có những ưu, nhược điểm riêng, nhưng tới đây sẽ được cân nhắc khi thực hiện phù hợp với tình hình thực tế.
Từ ý kiến đóng góp của các cơ quan chức năng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và từ thực tiễn giải quyết tranh chấp trong thời gian qua, Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng phương án 2 là hợp lý và khả thi nhất, Nhà nước không nên can thiệp vào việc xác định giá dịch vụ nhà chung cư ./.
Tuy nhiên, qua tổng hợp ý kiến của trên 2.000 hộ dân, 330 chủ đầu tư, 16 đại diện các hộ dân, 7 Ủy ban Nhân dân các quận, huyện và trực tiếp giải quyết tranh chấp tại 6 dự án, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết trong quá trình triển khai thực hiện Quyết định này đã phát hiện một số bất cập, tồn tại trong việc đầu tư, quản lý, khai thác nhà chung cư liên quan đến phương án tính giá dịch vụ cũng như các khoản thu được từ các phần kinh doanh trong tòa nhà.
Thiếu công khai, minh bạch về giá dịch vụ
Đây là vấn đề gây bức xúc nhất trong cư dân đang sinh sống tại các khu chung cư suốt thời gian qua và đã nảy sinh nhiều tranh cãi, khiếu kiện phức tạp, chưa được giải quyết dứt điểm. Điển hình là tại các khu nhà cao cấp như Keangnam, Ciputra, The Manor, Golden Westlake ...
Lý giải điều này, ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng Phòng quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết thực tế khi đưa vào sử dụng, nhiều chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố vẫn chưa công khai, minh bạch trong việc quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.
Cụ thể như diện tích thuộc sở hữu chung do chủ đầu tư quản lý, kinh doanh chưa được hạch toán công khai, chi phí chưa được bù trừ vào giá dịch vụ; các doanh thu phát sinh từ các hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ cho tòa nhà chưa minh bạch; nhiều dự án bàn giao khai thác đã lâu nhưng trong quá trình đầu tư còn thiếu nhiều thủ tục nên đến nay vẫn chưa hoàn thành được việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân.
Điều đáng nói là hợp đồng mua bán căn hộ và thỏa thuận sử dụng các dịch vụ giữa người dân và chủ đầu tư hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ là loại hợp đồng dân sự. Nhưng trong quá trình thực hiện, nhiều chủ đầu tư và người dân chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình theo quy định của Luật dân sự.
Đặc biệt khi xảy ra tranh chấp, các bên liên quan có xu hướng gửi đơn kiện hoặc khiếu nại lên các cấp chính quyền mà không lựa chọn việc xử lý tranh chấp theo đúng điều khoản hợp đồng mà các bên đã ký kết.
[Sớm khắc phục tồn tại trong quản lý nhà chung cư]
Mặt khác, các loại dịch vụ nhà chung cư trên thực tế rất đa dạng về chất lượng và giá dịch vụ phụ thuộc vào đặc điểm riêng của từng tòa nhà, khu đô thị, các khoản thu được từ kinh doanh diện tích sở hữu chung.
Do vậy, việc xây dựng mức giá trần giá dịch vụ nhà chung cư để ban hành áp dụng đối với mỗi nhà chung cư là rất khó khăn. Việc xây dựng mức giá trần để áp dụng dẫn đến việc nhiều bên cố tình hiểu đây là mức cao nhất được thu mà không tính đến yếu tố tần suất, loại dịch vụ khác với nội dung quy định tại Quyết định 4520/QĐ-UBND.
Một trong những tồn tại nữa là hiện nay đa số các nhà chung cư chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư và bầu ban quản trị tòa nhà dẫn đến khó khăn trong việc thương thảo thỏa thuận với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành về giá và chất lượng dịch vụ và thường bị phía chủ đầu tư áp đặt giá...
Quy định chồng chéo, không phù hợp với thực tiễn
Theo phân tích của Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn, một số văn bản pháp lý khi ban hành thiếu các hướng dẫn cụ thể, thiếu các cơ sở pháp lý trong khi giải quyết tranh chấp; trong khi đó, các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư còn thiếu, chồng chéo và nhiều nội dung bất cập, không phù hợp với thực tiễn.
Đơn cử như Khoản 4, Điều 50 - Nghị định 71 quy định dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích, nhưng hiện nay nội dung này chưa có hướng dẫn cụ thể.
Tuy nhiên, nếu coi là đơn vị dịch vụ công ích thì khi doanh nghiệp cung ứng dịch vụ bị lỗ do biến động giá thì có được bù lỗ hoặc hỗ trợ chính sách về thuế, nghĩa vụ tài chính không? Hay tại Khoản 5, Điều 50 - Nghị định 71, các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả chi phí trông giữ xe ôtô không được cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Ông Tuấn cho rằng quy định này chưa phù hợp với thực tiễn, bởi lý do không thể quy định hết các chi phí dịch vụ do tính chất của dịch vụ rất đa dạng, đồng thời định giá của sản phẩm định tính là rất khó khăn. Nếu quy định không cao hơn mức giá do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định thì việc xác định giá trần để khống chế quan hệ dân sự trong cung cấp dịch vụ là không khả thi.
Mặt khác, Ủy ban Nhân dân thành phố quy định mức phí trông giữ xe ôtô, không quy định mức phí dịch vụ, nếu hiểu theo phí dịch vụ như hiện nay thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, do chi phí đầu tư chỗ trông giữ xe là rất lớn dẫn đến giá trông giữ cao...
Cũng theo phân tích của Sở Xây dựng Hà Nội, phạm vi điều chỉnh quy định tại Điều 1 - Thông tư 37 là quá rộng; chưa có sự thống nhất về khái niệm giá trần và khung giá trong các văn bản, vì khái niệm khung giá chỉ phù hợp với Thông tư 37, nhưng chưa phù hợp với các quy định hiện hành khác.
Để sớm khắc phục những bất cập trên, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất, kiến nghị điều chỉnh một số chính sách và các quy định liên quan cho phù hợp với thực tiễn; đồng thời kiến nghị Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn cụ thể để tránh phát sinh mâu thuẫn.
Về giải quyết tranh chấp trong mối quan hệ giữa các bên, Sở Xây dựng cho rằng trường hợp chậm bàn giao hạ tầng thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải bỏ toàn bộ chi phí liên quan đến hạ tầng ngoài nhà và không được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư.
Đối với trường hợp chậm bàn giao do các nguyên nhân khách quan thì thành phố nên xem xét để sử dụng ngân sách địa phương hỗ trợ các chi phí này.
Sở Xây dựng cũng kiến nghị chủ đầu tư khi đã bàn giao căn hộ cho khách hàng phải đảm bảo cung cấp đầy đủ điện, nước sạch đến từng hộ dân. Trường hợp có chênh lệch giữa giá sản xuất kinh doanh và giá sinh hoạt của các hộ dân theo quy định hiện hành thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bù phần chênh lệch này.
Không can thiệp sâu vào việc xác định giá dịch vụ
Ông Nguyễn Quốc Tuấn cho biết thực hiện chỉ đạo của Ủy ban Nhân dân thành phố về việc xây dựng và ban hành giá dịch vụ nhà chung mới để thay thế bảng giá dịch vụ nhà chung cư đã ban hành tại Quyết định số 4520, Sở Xây dựng đã chủ động xây dựng được 4 phương án và đang lấy ý kiến đóng góp của các Sở, ngành liên quan trước khi trình Ủy ban Nhân dân thành phố ban hành, áp dụng trong quý II.
Theo phương án 1, Sở Xây dựng đề xuất thành phố công bố khung giá đồng thời kèm theo phụ lục về các mức giá khác nhau gắn với tần suất, chất lượng, của một số loại nhà chung cư đã khảo sát.
Phương án 2 dự kiến là chỉ công bố các mức giá dịch vụ nhà chung cư phổ biến để các tổ chức, cá nhân liên quan biết tham khảo. Trường hợp có tranh chấp xảy ra, Ủy ban Nhân dân quận, huyện sẽ quyết định áp dụng mức giá tương ứng hoặc gần sát với tòa nhà có dịch vụ được mô tả.
Phương án cuối cùng mà Sở Xây dựng đưa ra là điều chỉnh theo giá tại thời điểm hiện tại, giữ nguyên những nội dung cơ bản của Quyết định 4520 của Ủy ban Nhân dân thành phố nhưng điều chỉnh các mức giá cho phù hợp với kết quả khảo sát và hao phí nhân công, máy, nguyên vật liệu tại thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, phương án này sẽ không khắc phục được các vướng mắc đã phát sinh.
Cả ba phương án nêu trên đều có những ưu, nhược điểm riêng, nhưng tới đây sẽ được cân nhắc khi thực hiện phù hợp với tình hình thực tế.
Từ ý kiến đóng góp của các cơ quan chức năng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và từ thực tiễn giải quyết tranh chấp trong thời gian qua, Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng phương án 2 là hợp lý và khả thi nhất, Nhà nước không nên can thiệp vào việc xác định giá dịch vụ nhà chung cư ./.
Minh Nghĩa (TTXVN)
