Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng trưởng đều đang tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam, đồng thời củng cố vị thế của quốc gia trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Khi các doanh nghiệp FDI thuộc lĩnh vực điện tử, sản phẩm quang học, máy tính, công nghệ cao... liên tục mở rộng sản xuất, chuỗi cung ứng tại Việt Nam, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho theo đó cũng được thúc đẩy.
Chính sách củng cố niềm tin nhà đầu tư
Theo Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện 8 tháng năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ, mức cao nhất 8 tháng trong 5 năm qua, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn. Riêng miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất, chiếm 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới cả nước; trong đó, nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học dẫn đầu với hơn 7,03 tỷ USD, gần 66% tổng vốn.
Nếu trước đây lợi thế của Việt Nam chủ yếu được nhìn nhận từ chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý, thì nay sức hút đang được tạo bởi một hệ sinh thái công nghiệp đáp ứng được những yêu cầu khắt khe của các tập đoàn đa quốc gia; trong đó phải kể đến môi trường chính sách cởi mở, kết nối giao thông liên vùng không ngừng được cải thiện và nguồn cung bất động sản công nghiệp chất lượng gia tăng.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng, Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: "Từ các cuộc trao đổi thường xuyên với khách hàng và đối tác quốc tế của Cushman & Wakefield, chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư ngày nay không chỉ tìm kiếm cơ hội đầu tư hấp dẫn hay các điều kiện thương mại cạnh tranh.
Yếu tố ngày càng được quan tâm là mức độ minh bạch của môi trường đầu tư, tính ổn định của chính sách, cũng như khả năng phối hợp và hỗ trợ của các cơ quan chức năng trong suốt quá trình triển khai dự án. Đây là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ đầu tư, hiệu quả vận hành và quyết định phân bổ vốn dài hạn của doanh nghiệp."
Hiện nay, Chính phủ đang không ngừng đưa ra các chính sách nhằm tạo nên một môi trường đầu tư và kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp FDI. Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được đánh giá là tín hiệu tích cực, củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế và thể hiện cam kết của Chính phủ đồng hành cùng nhà đầu tư nước ngoài.
Nghị quyết đưa ra định hướng chiến lược thu hút FDI thế hệ mới, tập trung công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, phát triển bền vững; đồng thời chủ trương phát triển đồng bộ hệ sinh thái đầu tư gắn với thị trường vốn, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, khu kinh tế, khu công nghiệp, hạ tầng logistics, cùng thí điểm mô hình thể chế vượt trội để thu hút dòng vốn chất lượng cao đi kèm kiểm soát rủi ro.
Song song đó, Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96/2026/NĐ-CP tiếp tục hoàn thiện môi trường đầu tư theo hướng minh bạch, thuận lợi và cạnh tranh hơn. Cơ chế "thủ tục đầu tư đặc biệt" cho phép các dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao được cấp phép nhanh hơn trên cơ sở cam kết tuân thủ quy định, góp phần rút ngắn thời gian triển khai.
Đồng thời, các chính sách ưu đãi được mở rộng cho lĩnh vực công nghệ chiến lược như bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và 5G, cũng như các khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế. Dự thảo Luật Đầu tư tiếp tục nới lỏng điều kiện tiếp cận thị trường, giảm rào cản và chi phí tuân thủ cho nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch và nhất quán.
Dưới góc độ đầu tư, theo Savills Việt Nam, tác động của FDI đối với thị trường bất động sản không chỉ giới hạn ở phân khúc công nghiệp. Dòng vốn đầu tư mới kéo theo nhu cầu về việc làm, văn phòng, nhà ở, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ, từ đó tạo ra hiệu ứng lan tỏa lên nhiều phân khúc bất động sản.
"Chúng tôi đang chứng kiến sự dịch chuyển của các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng theo các nhà sản xuất lớn đến Việt Nam. Điều này giúp củng cố nền tảng sản xuất, đồng thời tăng sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế trong dài hạn", ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết.
Ngoài sản xuất, Savills cũng ghi nhận các khoản đầu tư lớn vào giáo dục, y tế và hạ tầng năng lượng, góp phần đa dạng hóa nền tảng tăng trưởng của nền kinh tế. Trong bức tranh này, bất động sản công nghiệp là phân khúc phản ánh rõ nét nhất tác động cộng hưởng giữa FDI và hạ tầng kết nối. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước đạt khoảng 90%, trong khi giá đất công nghiệp trung bình đã tiến gần mức 5 triệu đồng/m² và được dự báo tiếp tục tăng tại các địa phương có lợi thế về kết nối.
Kết nối liên vùng được nâng cấp toàn diện
Cơ sở hạ tầng, giao thông đang được quy hoạch, nâng cấp mạnh trên cả nước, giúp tăng kết nối vùng và năng lực logistics - yếu tố then chốt hỗ trợ trực tiếp cho bất động sản công nghiệp.
Tại phía Nam, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đang lấy ý kiến Quy hoạch tổng thể TP. Hồ Chí Minh thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, trong đó hạ tầng giao thông là trục then chốt kết nối không gian đô thị mở rộng, thúc đẩy liên kết vùng theo mô hình đa phương thức: cao tốc, vành đai chiến lược (Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức-Long Thành, Thành phố Hồ Chí Minh-Mộc Bài...), đường sắt quốc gia, tốc độ cao kết nối khu công nghiệp, cảng biển, sân bay, cùng hệ thống cảng biển, cảng cạn và trung tâm logistics tích hợp. Điều này tạo nền tảng vận hành thuận lợi hơn cho các dự án công nghiệp.
Tại phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn được định hướng thành cực động lực hội nhập quốc tế, trung tâm dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Các tuyến metro trọng điểm (số 2, 10, 14) đang triển khai, cùng việc khép kín Vành đai 4 và mở rộng, nâng cấp Nội Bài gắn với các trung tâm logistics, thương mại tự do quốc tế, củng cố vị thế khu vực phía Bắc trong bản đồ sản xuất và logistics quốc gia.
Theo Avison Young Việt Nam, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu vào Việt Nam kéo theo yêu cầu ngày càng cao về chất lượng hạ tầng và mức độ sẵn sàng vận hành. Các doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm quỹ đất mà còn đòi hỏi hệ thống kỹ thuật hoàn chỉnh, từ điện, nước đến logistics và kết nối chuỗi cung ứng. Điều này buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải nâng cấp tiêu chuẩn phát triển, đảm bảo khả năng đáp ứng các ngành sản xuất chuyên biệt như điện tử, bán dẫn hay công nghệ cao, thay vì mô hình phát triển đại trà như trước đây.
"Sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp không còn phụ thuộc vào giá thuê. Hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng yêu cầu chi tiết hơn của thế hệ nhà đầu tư mới chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt", ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Dịch vụ Khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam nhận định.
Khi Việt Nam nỗ lực chuyển đổi sang các ngành sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị cao, lộ trình phát triển của các khu công nghiệp mới được quản lý bài bản sẽ có lợi thế để đón đầu làn sóng đầu tư nước ngoài tiếp theo.
Ghi nhận của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản hàng đầu Việt Nam hiện nay, các khu công nghệ thế hệ mới đang chuyển từ mô hình cung cấp đất đơn thuần sang phát triển hệ sinh thái công nghiệp tích hợp, bao gồm hạ tầng năng lượng, công nghệ, logistics và tiện ích cho người lao động. Việc tích hợp này không chỉ nâng cao hiệu quả vận hành mà còn cải thiện chất lượng môi trường làm việc, từ đó thu hút nguồn lao động chất lượng cao. Đây cũng là yếu tố quan trọng giúp các khu công nghiệp Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu và thu hút các dự án FDI quy mô lớn, có hàm lượng công nghệ cao.
Trong bối cảnh quỹ đất tại một số thị trường trọng điểm dần thu hẹp, xu hướng phát triển nhà xưởng, nhà kho cao tầng, hiện đại đang trở thành hướng đi tự nhiên nhằm khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất. Theo ông Nguyễn Phước Thuận, xu hướng này tương đồng định hướng của Nghị quyết 10-NQ/TW, khi Việt Nam chuyển dần từ thu hút vốn đơn thuần sang các dự án có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng và chất lượng vận hành cao hơn. Nhà xưởng cao tầng phù hợp các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế, R&D; nhà kho cao tầng là giải pháp cho logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông trọng điểm.
"Về dài hạn, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung công nghiệp của Việt Nam", ông Thuận đánh giá.
Ở khía cạnh khác, thay vì nâng cấp quy mô lớn các khu công nghiệp hiện hữu - phần lớn mới vận hành 20-30 năm, xu hướng nổi bật là mở rộng nguồn cung sang địa phương mới để đón đầu hạ tầng và dòng vốn mới, phản ánh giai đoạn phát triển còn sớm của thị trường công nghiệp Việt Nam so với khu vực.
Có thể thấy, câu chuyện tăng trưởng của Việt Nam không còn chỉ nằm ở tốc độ tăng trưởng, mà ngày càng nằm ở nơi tăng trưởng đang diễn ra và khả năng kết nối giữa các cực tăng trưởng. Khi các tuyến vành đai, metro và hạ tầng kết nối sân bay dần hoàn thiện trong những năm tới, nhu cầu đối với nhà ở, công nghiệp, bán lẻ và khách sạn được dự báo sẽ tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống.
Những địa điểm sở hữu khả năng kết nối thuận lợi sẽ có lợi thế hơn trong việc thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư; đồng thời, sự hình thành của các hành lang kinh tế mới có thể thúc đẩy quá trình phát triển các cực đô thị và thương mại mới, góp phần thay đổi bản đồ giá trị bất động sản tại các địa phương trọng điểm cũng như của cả khu vực./.
Nghị quyết 10-NQ/TW: Kỳ vọng bứt phá dòng vốn FDI gắn với mô hình phát triển mới
Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp nhận định Nghị quyết 10-NQ/TW là "cú hích" chiến lược và kịp thời giúp Việt Nam đón đầu hiệu quả làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
