Ngày 28/7/2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, trong đó đã đưa ra định hướng mới đối với nhà chung cư; đặt đất đai vào đúng vị trí của nguồn lực phát triển
Theo các chuyên gia, đây là định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, tái tạo tài sản đô thị, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.
Khơi thông “điểm nghẽn” cải tạo chung cư cũ
Khẳng định Nghị quyết 21-NQ/TW ban hành đã quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá, theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khi chuyển sang chung cư sở hữu có thời hạn người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với giá thị trường, giúp giá nhà giảm xuống.
“Quy định chung cư xây mới sẽ có thời hạn sử dụng đảm bảo sự an toàn cho người sử dụng; đảm bảo tính pháp lý để sau này có thể dễ dàng thực hiện việc cải tạo, chỉnh trang, thậm chí là xây dựng lại,” ông Khánh cho biết.
Lãnh đạo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhìn nhận Nghị quyết 21-NQ/TW là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài, công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác vận hành, bảo trì.
Do đó, phía VARS IRE cho rằng việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.
Dẫn giải một trong những vấn đề tồn tại nhiều năm qua là hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều địa phương đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo, xây dựng lại diễn ra rất chậm, phía VARS IRE chỉ ra nguyên nhân quan trọng là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.
“Nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn,” lãnh đạo VARS IRE kiến nghị.
Nhấn mạnh điểm cốt lõi của Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng không phải là quy định thời hạn sử dụng căn hộ, mà là quy định "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu, theo VARS IRE, khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn tiếp tục được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.
“Để đảm bảo hiệu quả của chính sách cần lưu ý bảo đảm quyền tài sản, tính minh bạch của cơ chế thực hiện và khả năng tạo dựng niềm tin đối với người dân và thị trường. Để chính sách khả thi và đi vào cuộc sống cần tiếp tục cụ thể hóa nhiều nội dung như: cách xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; cơ chế góp vốn, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới…,” lãnh đạo VARS IRE bày tỏ quan điểm.
Biến đất đai thành nguồn lực phát triển
Nghị quyết 21-NQ/TW cũng khẳng định quan điểm nhất quán đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; khơi thông nguồn lực nhưng không tư nhân hóa đất đai; Nhà nước quyết định, điều tiết giá đất; bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, điều kiện sống và sinh kế tốt hơn. Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội trong từng thời kỳ; đồng thời bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế…
Liên quan đến vấn đề này, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Văn Phương, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng nội dung này cho thấy sự thay đổi đáng chú ý trong tư duy xây dựng chính sách, đặt đất đai vào đúng vị trí của một nguồn lực phát triển.
Theo ông Phương, Nhà nước định giá đất, thiết kế mức giá phù hợp với mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, để doanh nghiệp có cơ sở tính toán phương án đầu tư trong trung hạn và dài hạn, đồng thời cần tuân thủ nguyên tắc hỗ trợ đúng đối tượng, đúng mục đích, đúng thời hạn.
Đề cập đến địa phương chịu trách nhiệm quyết định giá đất, ông Phương cho biết cần có cơ chế kiểm soát, đối chiếu thông qua hệ thống dữ liệu quốc gia liên thông thông tin về giao dịch đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản.
Ở góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho rằng Nhà nước quyết định giá đất nên được hiểu là Nhà nước quyết định bằng thể chế, bằng dữ liệu, bằng các tiêu chuẩn kỹ thuật và bằng cơ chế giám sát, chứ không phải quyết định bằng mệnh lệnh hành chính. Đây cũng là cách tiếp cận phù hợp với định hướng tôn trọng quy luật của thị trường nhưng không làm giảm vai trò quản lý của Nhà nước.
“Điểm cốt lõi của Nghị quyết 21-NQ/TW là hướng tới sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Khi hệ thống dữ liệu đất đai hoàn thiện, phương pháp định giá được chuẩn hóa và các công cụ điều tiết địa tô được vận hành hiệu quả, khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước xác định và giá giao dịch trên thị trường sẽ ngày càng được thu hẹp. Đây chính là giải pháp căn cơ để khắc phục tình trạng phần lớn chênh lệch địa tô chảy vào túi tư nhân, hạn chế được tình trạng đầu cơ, thất thoát nguồn lực đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân,” Luật sư Đỉnh nói./.