Nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng giá nhà vẫn ở mức cao, sức hấp thụ có dấu hiệu chậm lại, trong khi phân khúc nhà ở phù hợp khả năng chi trả của số đông người dân ngày càng khan hiếm đang đặt thị trường bất động sản Hà Nội trước yêu cầu tái cấu trúc.
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan (Nghị quyết 21) được kỳ vọng tạo nền tảng quan trọng để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững và hướng nhiều hơn tới nhu cầu thực.
Những định hướng minh bạch dữ liệu, kiểm soát đầu cơ, khơi thông nguồn lực đất đai, xử lý dự án tồn đọng và phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả không chỉ góp phần giải quyết những bất cập hiện nay mà còn mở ra cơ hội tái cấu trúc thị trường bất động sản Thủ đô trong dài hạn.
Thị trường trước yêu cầu tái cấu trúc
Một trong những chuyển động đáng chú ý của thị trường bất động sản Hà Nội năm 2026 là nguồn cung căn hộ tăng mạnh sau thời gian dài khan hiếm. Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 16.600 căn, mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020.
Riêng quý II, thị trường ghi nhận khoảng 8.590 căn mở bán mới. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa sức mua tiếp tục duy trì ở mức cao. Trong quý II/2026, số căn hộ bán được đạt hơn 5.800 căn, tương đương khoảng 68% nguồn cung mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Trưởng chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam, nguồn cung trong nửa cuối năm dự kiến tiếp tục duy trì ở mức cao. Cả năm 2026, Hà Nội có thể đón khoảng 39.000 căn hộ mới, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019. Diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn cạnh tranh và sàng lọc rõ nét hơn.
Khi người mua có thêm lựa chọn, các chủ đầu tư phải cạnh tranh không chỉ về giá mà còn ở pháp lý, tiến độ, chất lượng dự án, hạ tầng và giá trị sử dụng thực tế. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn vẫn nằm ở cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả.
Theo CBRE, giá bán sơ cấp bình quân trong quý II/2026 đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m², tăng khoảng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp bình quân vào cuối quý II khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 2,5% so với quý trước, lần điều chỉnh giảm đầu tiên kể từ cuối năm 2022.
Đáng chú ý, quý 2/2026 là quý thứ hai liên tiếp Hà Nội không có dự án căn hộ mở bán mới ở mức dưới 60 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu.
Hai nhóm giá từ 80-110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m² lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% nguồn cung mới. Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, căn hộ hạng A chiếm hơn 60% nguồn cung mở bán mới trong quý II và thị trường không ghi nhận nguồn cung mới có giá dưới 70 triệu đồng/m².
Nguồn cung căn hộ hạng C đã giảm bình quân khoảng 28% mỗi năm kể từ năm 2022 và dự kiến chỉ chiếm khoảng 15% nguồn cung tương lai. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính của thị trường, khiến người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá dù nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao.
Như vậy, vấn đề của thị trường Hà Nội hiện nay không chỉ là cần thêm nguồn cung, mà quan trọng hơn là nguồn cung phải phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người dân. Đây cũng chính là một trong những yêu cầu đặt ra đối với quá trình tái cấu trúc thị trường.
Nền tảng cho thị trường minh bạch
Trong bối cảnh đó, những định hướng của Nghị quyết 21 có ý nghĩa quan trọng đối với việc xử lý những bất cập mang tính cơ cấu của thị trường bất động sản.
Cụ thể, Nghị quyết 21 xác định phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững; công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và sử dụng đất.
Dữ liệu đất đai được kết nối với các cơ sở dữ liệu về quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng và kinh doanh bất động sản. Đây là định hướng có ý nghĩa đối với một thị trường lớn và có tốc độ đô thị hóa nhanh như Hà Nội.
Thực tế cho thấy thông tin về quy hoạch, dự án và hạ tầng có thể tác động nhanh đến giá bất động sản. Khi thông tin thiếu đầy đủ hoặc không đồng bộ, khoảng trống dữ liệu có thể tạo điều kiện cho tin đồn, đầu cơ, “thổi giá” và hình thành các cơn sốt đất cục bộ.
Bởi vậy, minh bạch hóa thông tin không chỉ bảo vệ người mua mà còn là công cụ quan trọng để quản lý thị trường. Khi dữ liệu quy hoạch, pháp lý, giá đất và giao dịch được công khai, người dân có thêm cơ sở đánh giá giá trị bất động sản; doanh nghiệp giảm chi phí tiếp cận thông tin; cơ quan quản lý có điều kiện theo dõi biến động và phát hiện những dấu hiệu bất thường.
Cùng với minh bạch dữ liệu, Nghị quyết 21 định hướng nghiên cứu chính sách tài chính, thuế theo lộ trình phù hợp nhằm khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ, găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân; đồng thời hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Nếu được thể chế hóa đồng bộ, những định hướng này sẽ góp phần điều chỉnh hành vi trên thị trường, hạn chế việc nắm giữ đất chủ yếu để chờ tăng giá và thúc đẩy nguồn lực đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn.
Điều này càng có ý nghĩa với Hà Nội trong bối cảnh thành phố đang đầu tư mạnh vào các tuyến đường vành đai, cầu vượt sông, trục giao thông hướng tâm và mạng lưới đường sắt đô thị. Hạ tầng mới tạo thêm không gian phát triển nhưng cũng có thể kéo theo sự gia tăng nhanh của giá đất tại những khu vực hưởng lợi từ quy hoạch.
Nghị quyết 21 đặt yêu cầu điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị.
Qua đó, nguồn lực hình thành từ quá trình phát triển có thể được sử dụng trở lại cho đầu tư hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà ở cho thuê và các chính sách an sinh xã hội.
Chuyển hướng thị trường về nhu cầu thực
Một định hướng đáng chú ý khác của Nghị quyết 21 là xử lý những tồn tại, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại. Đây là vấn đề có liên quan trực tiếp đến nguồn cung bất động sản Hà Nội khi nguồn lực đất đai tại không ít dự án vẫn bị đình trệ do chậm triển khai, vướng mắc pháp lý hoặc chủ đầu tư không còn đủ khả năng thực hiện.
Nghị quyết định hướng thí điểm nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Nếu được cụ thể hóa bằng tiêu chí rõ ràng, cơ chế định giá phù hợp và giám sát chặt chẽ, chủ trương này có thể mở thêm hướng xử lý các dự án kéo dài nhiều năm, đưa nguồn lực đất đai trở lại phục vụ phát triển, đồng thời bổ sung quỹ nhà ở.
Đặc biệt, trước thực trạng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng thu hẹp, định hướng bố trí quỹ đất, có cơ chế ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp và thu hút khu vực tư nhân tham gia có ý nghĩa thiết thực đối với Hà Nội.
Khi giá căn hộ thương mại đã vượt khả năng tích lũy của một bộ phận người dân, thị trường cần đa dạng hơn các phương thức đáp ứng nhu cầu chỗ ở. Bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp, phát triển nhà ở cho thuê có thể mở thêm lựa chọn cho người lao động, người trẻ và các hộ gia đình chưa đủ điều kiện sở hữu nhà.
Qua đó, chính sách đất đai không chỉ hướng đến việc tăng số lượng dự án mà còn góp phần điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, đưa nguồn lực đất đai vào những phân khúc thị trường và xã hội đang thực sự cần.Một nền tảng quan trọng để thực hiện mục tiêu này là xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại; kết nối với cơ sở dữ liệu về dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản.
Theo định hướng của Nghị quyết 21, các quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi, bồi thường, tái định cư và giá đất phải được ghi nhận, công khai và cảnh báo rủi ro.
Khi hệ thống dữ liệu được hoàn thiện, người dân có thêm cơ sở kiểm tra pháp lý, quy hoạch trước khi giao dịch; doanh nghiệp giảm thời gian và chi phí tiếp cận thông tin; cơ quan quản lý có công cụ theo dõi biến động giao dịch, giá cả và tình trạng sử dụng đất, từ đó chủ động hơn trong phòng ngừa đầu cơ, thao túng giá.
Nhìn từ những diễn biến hiện nay, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn mà tăng trưởng về số lượng cần đi cùng thay đổi về chất lượng. Nguồn cung gia tăng trong khi sức hấp thụ chậm lại sẽ tạo sức ép cạnh tranh, buộc doanh nghiệp chú trọng hơn đến giá bán, pháp lý, tiến độ, chất lượng và giá trị sử dụng thực của sản phẩm.
Trong quá trình đó, Nghị quyết 21 tạo ra những định hướng quan trọng để thị trường chuyển dịch theo hướng bền vững hơn: đất đai phải được khai thác hiệu quả; thông tin phải công khai, minh bạch; nguồn lực bị ách tắc cần được khơi thông; đầu cơ, găm giữ đất từng bước được kiểm soát và chính sách nhà ở phải hướng nhiều hơn đến nhu cầu của người dân.
Đối với doanh nghiệp, những đơn vị có năng lực tài chính, pháp lý rõ ràng, triển khai dự án đúng tiến độ và cung cấp sản phẩm phù hợp sức mua thực tế sẽ có lợi thế khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn.
Đối với cơ quan quản lý, yêu cầu đặt ra là cụ thể hóa các định hướng của nghị quyết thành chính sách đồng bộ, vừa tháo gỡ điểm nghẽn, giải phóng nguồn lực đất đai, vừa kiểm soát đầu cơ và thúc đẩy các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.
Thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước yêu cầu chuyển dần từ phát triển dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá đất sang coi trọng hiệu quả sử dụng đất, chất lượng dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở.
Việc triển khai hiệu quả Nghị quyết 21, gắn với hoàn thiện chính sách đất đai, minh bạch dữ liệu, tháo gỡ các dự án tồn đọng và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, vì vậy sẽ là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản Thủ đô phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững hơn./.
Thủ tướng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ 3 luật về đất đai, nhà ở, bất động sản
Thủ tướng yêu cầu khẩn trương hoàn thiện các dự án luật, trình Chính phủ trước ngày 11/9/2026; hoàn thiện các thủ tục theo quy định và báo cáo tại Phiên họp Chính phủ chuyên đề pháp luật tháng 9/2026.
